深圳高新區擴容14倍，觀瀾被點名

4月25日，深圳市政府正式印發了《深圳國家高新區擴區方案》，標志著被視為深圳創新驅動核心引擎的深圳國家高新區（以下簡稱“深圳高新區”）發展將進入一個新層級。

深圳國家高新區原來的規劃面積為11.52平方公里，擴區后深圳高新區總規劃面積為159.48平方公里，形成“一區兩核多園”的高新區發展布局。

其中，深圳高新區新擴園區公布，涉及11個園區及片區，其中就有觀瀾高新園片區。

△來源：深圳市人民政府官網

擴區后的高新園區“一區”是深圳高新區，“兩核”是南山園區和坪山園區，“多園”是指深圳高新區由多個園區組成。

《通知》稱：深圳將復制推廣高新區管理模式，將科教資源集中的南山園區、高新技術產業未來發展核心的坪山園區、高新技術產業基礎雄厚的龍崗園區、高新技術產業配套完善且孵化載體較為集中的寶安園區和以改造更新提升產業能級的龍華園區等五個條件比較成熟的園區納入深圳高新區范圍，打造成為深圳自創區發展高新技術產業的核心區和體制機制創新的先導區，形成“一區兩核多園”的高新區發展布局。

其中龍華區的主導產業是人工智能、移動智能終端、生物醫藥。該區重點在以下兩大園區：

① 九龍山智能科技城-福民創新園片區，由環觀南路、觀瀾大道、觀光路和九龍山合圍而成，面積13.55 平方公里。

② 觀瀾高新園片區，由梅觀高速、機荷高速、環觀南路、坂瀾大道圍合，面積4.23 平方公里。

觀瀾高新園：龍華的重點產業片區

觀瀾高新園位于“梅觀創新科技走廊”的核心地帶，2017年8月被市政府授予未來7大產業集聚區，該片區也是龍華的6大重點產業片區之一。

該地帶規劃用地面積4.23平方公里，以新一代信息技術、生命科學及健康、新材料新能源、先進制造業、智能硬件等領域為主的高新技術產業和先進工業的特色園區。

△觀瀾高新園鳥瞰圖（來源：龍華區科技創新局）

2018年，為加快推進推進觀瀾高新園建設發展，加快頂層設計和加大協調力度，龍華區科技創新局草擬了《關于進一步加快推進觀瀾高新園建設發展工作方案》（征求意見稿），該稿將高新園近期重點工作歸納為6大項20小項，協調各職能局協同推進高新園管理，加強業務聯系和配合。

△觀瀾高新園未來產業集聚區（來源：寶安日報）

根據《寶安日報》報道，以觀瀾高新園區為核心的觀瀾高新園未來產業集聚區，集聚區規劃用地面積約7.03平方公里，位于梅觀高速以西、環觀南路兩側。

集聚區除觀瀾高新園4.23平方公里外，還包括鷺湖科技文化片區核心區域橫坑水庫周邊2.8平方公里的區域，重點布局生命健康、智能裝備制造等未來產業，引進一批具有帶動作用的生命健康、智能制造龍頭企業和高科技企業總部，打造生命健康和智能制造未來產業集聚區、高新技術企業總部經濟集聚區和自主創新基地。到2020年，形成產值規模超過300億元的集聚區。

房產評論員：龍華的未來在觀瀾

事實上，深圳房產自媒體、評論員對于龍華觀瀾片區一直非常看好。

深圳淘房志創始人顧洪波認為：

龍華房價已經太高了，很核心一點，龍華的白領樓盤的供應已經過了供應的高峰期，未來適合剛需的產品很少。

后續可能很多樓盤都不得不走豪宅路線，在這種情況下，會逼迫一些買不起龍華的人繼續往北走，去到觀瀾。

△觀瀾高新園區鳥瞰圖（來源：南方日報）

文杰淘樓創始人陶文杰認為：

十年前買福田和十年前買龍華，龍華的漲幅是高過福田的，因為福田當時已經很成熟了，所以成熟的時候就會體現在房價上，已經充分展現了福田的價值。

當時龍華是不發達的，價格也是非常便宜的，所以當龍華漲起來，變成副中心的時候，漲幅就很大。

一句話，五年前的龍華相當于現在的觀瀾，觀瀾未來五年的機會，會從之前的遠郊變為深圳的至少是近郊，相當于過去的龍華。所以這個行政級別和城市價值的變化，就是上升。

所以龍華之后是觀瀾

深圳壹地產去年12月發文《重磅提醒：五年前的龍華北站中心，就是現在的觀瀾！》稱：

我們能發現，龍華區政府所在的觀瀾新政科技核心區，正在成為龍華北核熱點區域。將以超大規模城市更新體量、交通升級等規劃利好，迎接福田、龍華居住消費力前來扎根。

吸引外溢需求的最重要因素就是交通，從上圖可以清晰看到，觀瀾有四大快速道路——梅觀高速，清平高速、機荷高速、坂瀾大道，直接連接福田、羅湖、南山、寶安等全市各大核心區域。

觀瀾作為擁有有軌電車的區域，片區居民可搭乘輕軌至清湖地鐵站換乘地鐵4號線，前往福田、南山、羅湖等中心區域。

到了2020年，觀瀾人民可以直接乘坐地鐵4號線延長線，直達福田中心。此外，觀瀾未來還規劃有地鐵18號線、22號線，22號線預留接駁東莞地鐵條件。

偉祿集團持有物業緊鄰觀瀾高新園區

△來源：深圳壹地產

偉祿集團目前持有兩個位于龍華區觀瀾工廠物業，包括位于樟坑徑及茜坑的工業用地。

如圖所示，樟坑徑緊鄰觀瀾高新技術園。偉祿集團于2015年9月收購樟坑徑物業，2017年2月，為重新發展目的已申請將土地用途由工業用途更改為住宅及辦公室用途。申請已由相關部門處理審閱。

而位于茜坑的物業今年3月也有新進展，據深圳市龍華區城市更新和土地整備局3月29日公布的最新消息，偉祿集團持有的觀瀾茜坑冠彰工廠舊改申請項目已被列入《2019年深圳市城市更新單元計劃龍華區第二批計劃》(草案)中城市更新擬拆除項目之一，目前已進入公示階段。冠彰工廠舊改項目擬將工業用地更新為保障性住房。這標志著偉祿集團旗下城市更新項目的進程，再度向前邁出了堅實的一步。

2018年，偉祿集團購入的投資物業公平價值收益大幅增加至6.71億港元，因而凈利潤利由去年約1.692億港元，增加至3.162億港元。

投資收益大幅增長主要原因之一，就是收購位于觀瀾的偉祿雅苑內的相關物業。

來源：深圳市人民政府官網、南方日報、南方都市報、深圳淘房志、深圳壹地產、證券日報、龍華區科技創新局

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