租賃合同那點事

時間：2023-03-26 00:05:02來源：food欄目：餐飲美食新聞閱讀：

一審理法院：北京市通州區人民法院

二審審理法院：北京市第三中級人民法院

上訴人（原審被告、反訴原告）：北京A公司

被上訴人（原審原告、反訴被告）：中國B銀行某支行

基本案情：

2009年8月，中國B銀行某支行（甲方）與北京A公司（乙方）簽訂了《房屋租賃合同》。

對于房屋的裝修，雙方在合同的第4條作了約定：甲方允許乙方在保不修改、不破壞房屋主體結構的前提下對該房屋進行裝修、裝飾或添置新物，裝修裝飾費用由乙方承擔。甲方應為房屋的裝修、裝飾或添置附屬設施提供必要的便利和協助。

對于租賃期限，在合同的第5條也做出了明確的約定：

1、房屋的租賃期限為5年，自2009年8月1日至2014年7月31日。

2、租賃期滿前三個月，甲乙雙方沒有提出書面異議的，本合同自動順延，依此推。

此外，該合同還約定了其他內容。上述合同簽訂后，雙方均依約履行，直至合同期滿。北京A公司已經支付了合同期限內的全部租金。

2014年4月10日、2014年7月30日，中國B銀行某支行兩次向玉林烤鴨店郵寄了《關于房屋租賃的告知函》，告知玉林烤鴨店在雙方上述合同到期后，其不再繼續出租該房屋，要求做好房屋騰退準備工作，這兩次郵寄行為均經北京市潞州公證處公證，北京A公司認可其收到了這兩份告知函，但未騰退。

2015年5月，中國B銀行某支行訴至法院要求確認雙方房屋租賃合同終止，北京A公司立即返還涉案房屋。

一審宣判后，北京A公司向原審法院并提出反訴，要求認定撤銷原裁判，請求判令中國B銀行賠償其為改造涉訴房屋為飯店的裝飾裝修費折價共計 x 萬元。

經詢，中國B銀行某支行認可涉案房屋未取得建設規劃許可證。

名詞解釋：

反訴：是指在已經提起的訴訟中，被告針對與原訴有聯系的行為，提起獨立訴訟請求的行為。其條件是：

1、反訴必須針對原告提起，而不能對原告以外其他人提起；

2、只能向審理本訴的法院提起；

3、提起的時間，必須在本訴起訴之后至合議庭評議之前；

4、反訴提出的問題必須與本訴有牽聯。

適用法律：

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現予公布，自2009年9月1日起施行。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條：出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第9條：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

爭議焦點：

已經履行完畢的租賃合同被認定無效時，是否應不加區分的按照《解釋》第九條的規定處理裝飾裝修損失呢？

案例分析：

首先，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條之規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，被上訴人中國B銀行某支行認可建設房屋未取得建設規劃許可證，因此其與北京A公司簽訂的《房屋租賃合同》無效。而合同無效的結果就是北京A公司應向中國B銀行某支行返還涉案房屋。

其次，關于北京A公司能否獲得涉案房屋的裝飾裝修補償損失補償問題，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第9條的規定，“已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失”，以及本案的實際情況，應從以下三個方面去衡量：

1、雖本案合同被認定為無效，但是雙方約定的履行期限已經屆滿，不存在剩余履行期；

2、北京A公司對涉案房屋的裝飾裝修，屬自身為了經營需要而進行的投入；

3、北京A公司其作為社會理性人，其對裝修的投入以及對房屋的可使用期限是明知的。

綜合以上三點可以得出結論：

盡管合同被認定無效，但是北京A公司對于涉案房屋投入并未受到任何的影響，且其對涉案房屋的投入已在雙方的履行期內全面地得到了實現。據此，法院不應支持北京A公司裝飾裝修的損失補償。

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