跨境冷鏈海外倉園區的工業地產與運營

時間：2024-10-21 23:47:16來源：admin01欄目：冷鏈新聞閱讀：

一、跨境冷鏈電商海外倉的業務流程 隨著跨境電商物流的發展，海外倉已經成為一種重要的新型跨境物流模式，能有效的突破物流瓶頸，具有明顯優勢。在跨境電商物流方式中，由于海外倉能夠提高效率、降低成本，同時能夠提高消費者的消費體驗，所以，這種方式在跨境電商中使用的越來越廣泛。而在海外倉的諸多形式中，第三方海外倉受到賣家更多的青睞。盡管如此，海外倉模式也有其自身不足之處。相比于傳統供應鏈，跨境電商供應鏈鏈路較長，主要包含了供應商、物流、通關、選品策略等關鍵部分，其中，針對跨境冷鏈電商的具體情況，最重要的環節莫過于冷鏈物流，尤其是擁有網絡化布局的冷鏈物流體系，加以匹配出口國和進口國口岸的核心倉儲資源，有利于更高效地開展跨境冷鏈供應鏈的運作。冷鏈物流目前正在由起步階段進入快速上升通道。由于起步時間晚，行業呈現設施薄弱效率低等特征。由于跨境物流涉及較多環節，跨境冷鏈物流更是對于整個物流過程的要求更加嚴格，而且面對各國、各地區不同的文化、物流供應商和海關，其時效性、產品質量、成本及退換貨等問題一直難以得到有效解決，影響跨境電商的發展。而海外倉作為一種新型的跨境冷鏈電商的冷鏈物流業態模式，與國內消費市場日益多樣化的需求仍存在著一定的差距。隨著經濟全球化和電商交易的蓬勃發展，我國跨境電商產業呈現出持續和快速的增長態勢，并已經成為我國對外貿易的重要組成成分。2019年冷鏈物流市場規模已達3780億元，據研究機構預測，2020年將達到4850億元。隨著冷鏈物流產業布局更加完善，國家標準及利好政策逐漸落實，消費升級及冷鏈物流與人工智能、大數據的深度融合等利好因素，中國冷鏈物流，尤其是跨境冷鏈電商海外倉產業將會進一步發展。國內的主流跨境冷鏈電商海外倉鮮易（一站式配套服務海外倉）、京東（跨境冷鏈電商平臺建設的海外倉）及中郵（第三方海外倉）等品牌的跨境冷鏈電商海外倉已經進行了一些有益的探索?？缇忱滏滊娚毯Ｍ鈧}業務流程將貨物出口至海外倉，當買家產生需求時，跨境電商可以快速反應，將海外倉內貨物通過流通加工、包裝、分揀、裝卸、配送等一系列工作，及時運送至買家手中，縮短了物流響應時間，提高了物流效率。冷鏈物流的發展核心驅動是需求。生鮮電商的崛起，城市化進程加快，食品及醫藥安全問題日益受到重視，國家政策大力支持，這4大因素都將驅動冷鏈物流需求在未來3-5年內迅速放量。對于擁有自建海外倉的跨境冷鏈電商來說，跨境冷鏈電商將貨物集中運至采購中心倉或者集貨中轉倉，做好倉儲保鮮工作并等待出口。集貨完成后，跨境冷鏈電商通過海運、空運、陸運或者鐵路運輸的方式將貨物送達自建海外倉，將冷鏈做好分類，合理倉儲?？缇忱滏滊娚毯Ｍ鈧}利用企業自身的物流信息系統，對前期的出口運輸進行實時監控，對海外倉內倉儲的貨物進行遠程操作，并且保持實時更新。買家通過訂單管理系統將其需求信息發送至跨境冷鏈電商企業后，海外倉第一時間做出反應，將貨物進行簡單的加工包裝后，通過本地物流運送至買家手中。物流信息系統及時更新倉內庫存情況，跨境冷鏈電商海外倉做出是否增加倉內貨物的決定。對于使用第三方海外倉的跨境冷鏈電商來說，貨物由第三方物流冷鏈服務公司或者物流承運人采用空運、海運、陸運或鐵路運輸等方式，運至第三方海外倉?？缇忱滏滊娚汤玫谌轿锪髌髽I的物流信息系統對貨物實時監控，并根據訂單管理系統內買家的需求，對第三方企業發出指令。第三方企業依照指令，對貨物進行流通加工、包裝、倉儲等工作，并通過企業的本地資源進行本地物流配送，送達買家手中。冷鏈干線運輸行業具有集中度低、進入門檻低等特征，由于中國冷鏈物流處于起步階段，市場過于分散，百強企業的集中度僅為10%，遠低于美國前三大企業集中度13%的水平，市場處于無序競爭的狀態。未來3-5年，行業將向更加有序、成熟的充分競爭態過渡。電商巨頭在國內物流時效提速后，紛紛加速海外倉的建設。截至今年上半年，京東物流已設立了160多個海外倉。菜鳥網絡宣布將啟動香港國際機場物流樞紐和迪拜機場數字貿易中樞，加速包裹的中轉和分發，未來實現全球貨物隔日達并不是一件難事。在跨境冷鏈電商海外倉內部，商品入庫時需要填寫海外倉入庫單，登記商品屬性以及貯藏方式等多方面的資料，方便后期校對貨品，隨后填寫入庫單，明確貨物確實入庫，避免在發生問題時的糾紛和逃責行為。在倉內存儲過程中，需要隨時查詢貨物庫存以及倉儲狀態，利用人工智能對貨品狀態實時監測，通過大數據匯整成商品的詳情展示頁并實時更新，以方便查詢庫存?？缇忱滏滊娚毯Ｍ鈧}當有訂單需求時，下單或導入訂單以后，倉內會根據倉庫情況是否有充足貨品，來決定是否要拆單，聯系其他倉庫對剩下數量的貨品進行配送，填寫出倉單，進行出庫配送。配送時通過訂單監測系統等，實時注意訂單配送情況，確保貨物安全及時送達顧客手中。二、跨境冷鏈海外倉園區的運營模式 在世界經濟增長動能不足的背景下，中國提出的“一帶一路”倡議是推動經濟合作發展的重大戰略。以互聯網企業為代表的新業態經濟也正在積極布局、并肩出海，跨境電商迎來爆發式增長，成為驅動貿易發展不可忽視的一股新動能?？缇忱滏滊娚毯Ｍ鈧}的供應鏈運營模式包括上游生產供應商、跨境電商、物流企業以及目標客戶，其中的信息流動即形成大數據資源，供應鏈平臺構建的關鍵在于分析貿易往來中的大數據，獲取有用信息。與傳統的對外貿易相比，跨境電商具有貿易網絡化、多邊化、直接化、高頻化和單次交易金額低等特點。這就需要企業充分掌握跨境電商操作流程，及時分析相關信息，直接面對海外消費者，與他們進行溝通。與傳統外貿的批量化訂單相比，跨境電商的訂單更加分散，操作要求更高。我國很多外貿出口企業特別是中小外貿出口企業，受制于傳統銷售思維，對電子商務開展業務不熟練，從事跨境冷鏈電商海外倉活動更是力不從心。除此之外，開展跨境出口業務，必須要尊重消費者所在國的法律法規，尤其是歐美等發達國家知識產權保護非常嚴格，企業的知識產權保護意識也比較強，我國很多遭到版權方起訴的出口跨境冷鏈電商海外倉業就是因為沒有注意這方面的問題，或者存在僥幸心理，不但損害了我國產品的國際信譽，還要支付巨額的賠償金，給企業帶來巨大的經濟損失。根據供應鏈內部數據流動特征，其數據類型可分為：其一為供應鏈上游供應商與目標消費者來往數據;其二為跨境電商與上游供應商與來往數據;其三為跨境電商、目標消費者以及物流冷鏈服務公司來往數據。自2016年起，我國進跨境電商交易規模呈現上漲的趨勢。2016年的該產業的交易額度為6.3萬億元，2018年的交易額度為9.1萬億元，2019年的交易額度增長至10.8萬億元。預計2020年，我國跨境電商交易額度將增長至12.7萬億元。從海外倉內外部運營流程來看，其主要進行著基本的倉儲工作。為了提高海外倉運營模式的競爭力，模式創新是必不可少的。實現海外倉的信息化數據化大數據、人工智能的發展與應用使得跨境電商海外倉進入到智能化、信息化運營階段。智能化和信息化可以解決海外倉在運營過程中存在的人力成本上漲、流程繁瑣、響應效率底下、數據獲取慢等問題，進一步提升運營效率。從智能化選品的角度來看，傳統海外倉在進行囤貨時，需要經過海外零售商、分銷商、代理、國內生產商等一系列周期漫長的流程，如果利用人工智能來收集消費者數據，識別消費者偏好，會使得采購更加數據化，實現預測式發貨，海外倉可以進行提前備貨，減少貨物積壓。從智能化供應鏈來說，要做到一定預測和管控，進行物流網絡預測管理。對那些原本需要靠經驗、信息收集、人力等才能實現的工作，進行風險控制預測、智能路徑規劃、分類與庫存規劃，進行系統智能化、數據化的分析等智能化、信息化管理，提高機械化程度，降低人工成本。實現海外倉的多功能化和增值化隨著人們需求不斷變化，運營成本不斷增長，利潤空間不斷被稀釋，功能單一的海外倉很容易被取代，所以其功能拓展尤為重要。個性化的冷藏倉儲，依據不同冷鏈產品的特性，提供不同的冷藏或冷凍倉儲條件，保證冷鏈產品的新鮮度。多式聯運集成，改變海外倉單一的運輸方式，進行多式聯運，可以在降低運輸成本的同時，將貨物以合理的方式快速送達。跨境冷鏈電商海外倉深度流通加工，一改原來簡單的流通加工方式，按照買家的要求對貨物進行深度加工和包裝，將訂單數量較小、金額較低、頻率較高且距離較長的貨物，進行整箱拼裝，到倉后再按需拆拼，以實現資源整合。報關報檢，為貨物提供報關報檢服務，降低部分環節延誤導致的風險，實現供應鏈一體化。通過梳理，跨境冷鏈電商海外倉有四種主要模式：B2C：商對客模式，賣家在亞馬遜，沃爾瑪、速賣通等企業對消費者(Business to Customer，B2C)電商平臺渠道銷售。近十年來，中國跨境電商賣家已經占據了美國接近40%的市場份額。C2C：賣家對買家模式，賣家在eBay，Etsy，Wish等個人對個人(Consumer to Consumer，C2C)電商平臺渠道銷售，類似于國內的淘寶平臺。自建站：獨立網站模式，包括自建網站或使用Shopify等平臺搭建品牌渠道銷售，適合實力較強的中大型電商或垂直電商，目前已有上百家銷售規模上億的企業。社交電商：在照片墻（Instagram）、臉書（Facebook）、微信等社交媒體渠道銷售，近兩年來網紅帶貨方式促進了社交電商的快速發展。這四類模式都是中國賣家的商品直達國外C端，交易流程如圖1所示。中國賣家在不同的銷售平臺上接到海外買家的訂單后，一般通過兩種方式運送：一種是貨物在國內倉，通過國內國際物流派送給國外消費者；另一種是貨物提前已經備在海外倉，直接通過國外當地物流派送。這兩種方式區別于傳統國際貿易是省去了國內國外供應商和中間商的環節，但是物流和報關變得相對復雜、零散、多頻次，為此中國海關出臺了相應的監管方式；催生了第三方支付的蓬勃發展。跨境冷鏈電商海外倉供應鏈金融將物流金融與海外倉融合，除了進行傳統的存貸款、擔保、租賃等基礎的金融功能之外，還進行保險保理、參股融資等金融功能。進一步完善跨境電商海外倉支付體系建設，與國外主要合作伙伴建立跨境電商支付計劃，促進支付方式多樣化。售后服務，完善海外倉售后服務，貨物送達至顧客后，進行電話或者網絡客服專訪，及時解決問題，提高訂單挽救率，并了解顧客需求，后期改進。實現全產業的供應鏈體系一體化與海外園區的轉型升級協同發展縱向角度。通過建設跨境電商物流海外倉聯盟，打造全產業的供應鏈體系，形成快捷、高效、安全的利益共同體，實現跨境電商海外倉的運營模式創新，以解決跨境電商海外倉存在的一系列問題。首先，銷售渠道單一是導致海外倉產生滯銷庫存的重要原因，通過構建共享物流理念下跨境電商物流海外倉聯盟，共享滯銷庫存，將滯銷庫存轉至其他跨境電商或者賣家進行銷售，擴大銷路。其次，不同國家、地區由于語言、營銷和法律等的不同，勢必會導致運營模式“水土不服”?？缇畴娚掏ㄟ^與海外體系公司合作，共同打造本土化的海外倉，解決文化差異問題。最后，中小型跨境冷鏈電商海外倉業沒有雄厚的資金來自建海外倉，會選擇第三方海外倉，也就要支付高額倉儲費用。這類企業通過企業間合作，與上下游企業建立全產業的供應鏈體系，達成長期合作關系，從而降低倉儲成本費用。橫向角度。架構跨境海外倉與國內冷鏈物流園區、冷鏈中心的“地網”，實現跨境冷鏈電商海外倉朝著海外區和海外園進行轉型和升級，實現多倉聯動，庫存共享。通過構建“地網”減少了跨境電商將商品由冷鏈物流園區或冷鏈中心轉移至海外倉的運輸時間，降低了運輸成本，也減少了冷鏈產品由于運輸過程溫度等方面的問題產生的損耗，并且可以做到對海外倉進行及時補給貨物。跨境冷鏈電商海外倉眾包配送模式由于平時員工配送時間剛好是顧客的工作時間，而冷鏈產品又有易腐蝕變質的特性，不能及時接收產品可能導致產品變質或者其他一些問題，所以如何合理的進行“最后一公里”的配送成為一個亟待解決的問題。通過跨境冷鏈電商海外倉將眾包配送應用到海外倉“最后一公里”，提供定制化服務，更好的滿足顧客需求，保證產品質量，提升顧客滿意度。所謂眾包配送最大的特點是以滴滴打車式的派單為主，以搶單為輔，根據配送速度、負載、定位、用戶評價四個維度對配送員進行篩選并安排派單。跨境冷鏈電商海外倉模式下的眾包配送，通過派單配送，將社會上閑置的配送資源和配送點連接起來，實現倉配一體化。一方面，降低企業包括購置和維護冷鏈車的成本、固定員工基本工資及附帶福利等的固定資產投資。另一方面，眾包配送對于配送時間的合理化、定制化，可以使冷鏈品等貨品在顧客要求的時間進行配送，滿足顧客個性化需求。三、冷鏈海外倉工業地產模式的創新與探索 冷鏈電商海外倉冷鏈電商海外倉的供應鏈協同模式(Collaborative Logistics)指冷鏈物流企業通過Intenet提供服務并協調所有的商務活動，以提高利潤和績效，它創造協同環境使各企業共享信息和資源的海外倉庫模式。與傳統國際貿易相比，跨境冷鏈電商海外倉具有多邊化、直接化、訂單批量小、交易頻次高等優勢特點，但也存在不少短板，針對發展中存在的短板，產業大數據中心著力建設跨境電商綜合服務平臺，實現異地通關、商檢、結匯、退繳稅等一站式公共服務，形成低成本、高效率、無縫銜接的跨境電子商務境內通道。冷鏈電商海外倉的供應鏈協同模式具有網絡經濟的成本優勢，是供應鏈管理的進一步發展。它將企業控制范圍擴大到供應鏈上所有節點企業，第一次讓企業可能及時獲得供應鏈中完全的信息，最重要的是它讓企業知道產品的狀態。如生產、運輸以及能否按時到達等。冷鏈電商海外倉的供應鏈協同模式是以Web為基礎的主機軟件服務，它使生產企業、零售企業、運輸企業用更低的成本解決企業內外物流問題。如何將海關特殊監管區域的監管政策與跨境電商出口市場需求進行有效匹配，進而在全球配置交易結構，近來，國內在跨境冷鏈電商海外倉“供應鏈協同+全球中心倉”模式上進行了一些有益的探索和嘗試，通過設計、開發一系列跨境電商出口供應鏈服務優化所需的信息系統工具，通過采用全新的“多方協作式”的業務流程管理模式，通過與金融機構合作推出跨境支付、結算、融資等供應鏈金融服務產品，通過與物流企業合作開展貨物運輸的全程監控與信息共享等業務合作，成功解決了跨境電商出口中的諸多“痛點”問題。 “跨境電商出口供應鏈協同”模式是在“數字貿易”時代背景下，與跨境電商出口現有商業模式、監管體制和市場趨勢匹配度極高的，已經實踐檢驗的成功模式。這一方案，具有在更深、更廣領域進一步拓展、提升、完善的空間，具有向全國其他海關特殊監管區域做復制和推廣的價值。以深圳前海灣保稅港區探索并成功開展的，多方協同式的跨境電商出口服務模式，稱之為“跨境電商出口供應鏈協同”模式。這一新的商業與服務模式，對全國跨境電商行業和全國海關特殊監管區域轉型升級，都具有極為重要的示范意義。由海關牽頭啟動“全球中心倉”項目建設，該項目實施后，將實現保稅與非保稅貨物同倉存儲、進口與出口同倉調撥、小額交易（2C）與大宗貿易（2B）同倉交割、內貿與外貿同倉一體，通過“一區多功能、一倉多形態”的監管創新，使原來需要存儲于多個地區、多個倉庫的多種物流及貿易形態可以在區內的一個“中心倉”內一站式完成。在做“全球中心倉”項目設計時，前海灣保稅港區把“區內同倉貨物同時向國內、國外消費者零售（B2C）+向國內、國外商家批量銷售（B2B）+靈活退運”作為假想的業務場景，目標是讓海關特殊監管區域的便利化通關政策，與大型電商平臺主導下的商業模式、物流組織模式充分匹配。到2017年6月，前海灣保稅港區“全球中心倉”項目的前期技術準備工作已經完成，業務測試很快開始。啟動前海灣保稅港區與深港陸路口岸之間的“屬地查驗，口岸直放”的前期工作，力爭構建深港間無縫銜接通道，實現經香港直飛全球的跨境電商出口貨物在前海灣保稅港區完成訂艙、安檢、打板，后續還將打通前海灣保稅港區到深圳機場的通道。目前這項工作正在推進中。前海灣保稅港區企業和監管部門將持續探索海關特殊監管區域功能、監管政策與跨境電商出口商業模式、市場規律、企業需求的最佳結合方式，積極引進、聯合更多與跨境電商出口供應鏈服務密切相關的機構，以數據共享、業務協同為基礎，以探索和打造更適應跨境電商新貿易方式的監管與服務體系為目標，不斷充實“跨境電商出口供應鏈協同”模式的內涵，為全國跨境電商出口樹立標桿，引領全國海關特殊監管區域功能的轉型升級。 “跨境冷鏈電商海外倉供應鏈協同”模式創新，為支持跨境電商出口冷鏈業務開展，深圳海關對園區輔助監管信息系統進行升級，新增跨境電商出口監管模塊。在信息系統的支持下，前海灣保稅港區實現了對跨境電商出口貨物的“暫存入區”、“先出后報”、“集中申報”以及“HS-code歸并”等功能，使園區初步具備了對跨境電商出口貨物有效監管下的便捷通關服務功能。跨境冷鏈電商海外倉供應鏈協同利用前海灣保稅港區開展跨境電商出口業務的企業，可根據自身情況選擇出口模式（兩種）：一是在貨物從國內進入保稅港區的環節（“二線入區”）即辦理出口手續，這是海關特殊監管區域的傳統業務模式，優勢是可以盡早辦理出口退稅等手續；二是在貨物“二線入區”時先不辦理出口手續，用“入區清單”向海關申報，入區后用“電商賬冊”進行監管。這種模式，即上文提到的“暫存入區”政策。第二種模式的優勢是與貨物入區時貿易與出口尚未真實發生的情況相符，另外，還可以根據需要（轉內銷等）非常靈活地將貨物退回國內（無需辦理復進口手續）。在實際業務中，跨境電商出口一般會選擇第二種“暫存入區”模式。根據深圳跨境電商出口商品種類繁雜、碎片化訂單為主、商家信息化引用水平較高但通關經驗欠缺、通關信息難以及時反饋等特點和難點，前海灣保稅港區專門開發了可提供海關十位編碼歸類的自助查詢、海關審核與放行狀態實時查詢、出口貨物防偽溯源、電商退稅結匯等功能的輔助與增值服務系統，幫助跨境電商出口企業通過電子化的數據交互，自主選擇以“備貨”和“集貨”兩種模式完成出口通關操作。跨境冷鏈電商海外倉供應鏈協同利用前海灣保稅港區開展跨境電商出口業務，有“備貨”和“集貨”兩種模式。“備貨”模式，即貨物批量進入保稅港區存儲，再根據海外電商平臺上的銷售訂單，形成包裹發出境外；“集貨”模式，是指跨境電商出口的包裹類貨物不需在保稅港區存儲。跨境冷鏈電商海外倉供應鏈協同在“走得通”、“走得順”的基礎上，前海灣保稅港區按照“供應鏈協同”的理念，繼續深入探索“以海關放行電子數據為交付依據，以銀行貨款到賬為貨權交割依據，實結集報”的外貿一體化服務模式創新。通過發貨企業、電商（賣家）企業、物流企業、金融機構和監管部門的多方協作，打通前海灣保稅港區倉庫管理系統、電商交易平臺、銀行信息系統和通關數據的互聯互通，將跨境電商出口交易所涉及的資金信息、報關信息、物流信息以及訂單信息進行重新整合，從而形成全新的、更符合跨境電商新貿易業態商業模式的交易、結算、物流、通關與融資等綜合服務體系與規則。跨境冷鏈電商海外倉供應鏈協同又進一步與海外電商平臺建立合作關系，通過與境內外銀行合作開發支付與結算工具，通過設立保稅港區內的傘型子賬冊和銀行的傘型子賬戶，高效解決了海外多方買家與境內多方賣家“多對多”的物流管理與資金結算等問題。在“跨境電商出口供應鏈協同”商業模式下，參與“協同”的角色已包括前海灣保稅港區企業、海外電商平臺企業、境內制造業企業、電商銷售企業（平臺賣家）、境內外銀行、境內外物流企業和相關監管部門等。跨境冷鏈電商海外倉供應鏈協同“一線出區”貨值的同比增長率分別為250%、40.5%、39.3%、68.2%，包裹數的同比增長率分別為222.1%、188.6%、175.2%、47.8%，總體發展態勢良好。主要產品是珠三角地區的、以跨境電商方式銷售的、有自主品牌的工廠貨（主要產品包括無人機、手機、LED燈、汽車檢測儀、平板電腦、USB設備、嬰兒監護報警器等）。2016年平均每個“一線出區”包裹的金額大約為164美元，遠高于通過郵政渠道發運的電商商品價格（郵政小包平均貨值不到10美元）。跨境電商“一線出區”貨值和包裹數同比繼續保持穩定增長。其中貨值累計增長74.4%，包裹數累計增長51.7%，總發展態勢良好。“一線出區”的每個包裹平均貨值為168美元，與去年基本相當。 “跨境電商出口供應鏈協同”服務模式下的創新點很多，既包括海關監管模式創新，也包括企業商業模式的創新——如果把從工廠交貨入區到電商平臺銷售，再到通關、發貨和收款全流程各個環節全部清晰列出來，就會發現幾乎在每一個環節上的每一種做法都是國內同領域前所未有的。其實這一模式最大的創新點，是按照構建“生態系統”的理念對跨境電商出口貿易中各相關方關系的重塑。這種重塑以數據共享和有效應用為基礎，形成了多方參與的跨行業、跨地域的高效協作關系，形成了與貿易趨勢相適應的，以“多樣性”與“共贏”為主要特征的“生態系統”。跨境冷鏈電商海外倉供應鏈協同模式遵循“生態系統”的概念，以及“多樣性”和“共贏”的特征描述，新的商業競爭是“生態”的競爭，考驗的不再是企業單打獨斗是能力，而是“打群架”的組織能力。在如跨境電商這樣的行業中，新的發展模式和技術應用快速涌現，單個公司想要憑一己之力不間斷地覆蓋所有領域、保持最領先的商業模式的難度越來越大。合作已成為必然之選。阿里巴巴就是一個由“平臺戰略”演進至“生態戰略”的成功案例。四、跨境冷鏈海外倉工業地產前瞻 經濟全球化的發展使得各國之間的商貿往來更加頻繁，世界各國向海外出口優勢產品并進口所需產品，成為促進本國經濟社會發展的重要舉措?；ヂ摼W的出現為全球經濟發展帶來巨變，越來越多的生產者可以通過互聯網實現“脫媒”化發展。利用互聯網可以減少流通環節中的節點，從而實現點對點的產品直達。隨著我國經濟發展進入新常態時代，跨境電商物流作為國民經濟增長的新亮點，引起了國家和企業界的重視。我國已經有幾千家跨境電商平臺企業，為跨境電商交易提供了支付服務、物流推薦、信息服務、競價排名、免費翻譯等在線服務。在出口B2B領域，代表性的電商平臺有阿里巴巴、敦煌網、環球資源等企業，出口B2C電商平臺則主要有ebay和亞馬遜，這些跨境電商品臺在國際市場已經有了一定的知名度。在進口B2B領域，阿里巴巴、進口中國網、谷邁進口網等知名度較高，B2C領域影響力較大的唯品會、走秀網等。尤其是阿里巴巴，阿里為跨境電商專門開設了海淘和速賣通門戶，兼具亞馬遜E-Bay和PayPal的業務和特點，又加入了Google的特色，引領了國內的跨境電商平臺。與此同時，“一帶一路”的推進與實施，也進一步促進了跨境電商硬件與軟件設施的完善，我國已經在搭建“網上絲綢之路”公共服務平臺，不但能使“一帶一路”沿線國家的電商環境更加完善，還能推動我國與沿線國家的跨境電商快速發展。創建良好跨境冷鏈電商海外倉法律保護環境從國際經驗來看，完備而良善的立法是促進跨境冷鏈電商海外倉持續發展的有效方法。建議在構建良好的跨境冷鏈電商海外倉保護法律法規體系上應著重考慮以下三點：一是尊重市場主體自治權利。在給予必要充分的法律保護的基礎上，應為跨境冷鏈電商海外倉發展創造足夠的空間，不能因噎廢食，不能過度監管，扼殺跨境冷鏈電商海外倉主體的自由空間；二是提高跨境冷鏈電商海外倉法律保護的整體性。相關法律應適合我國跨境冷鏈電商海外倉發展的需求，把制定新法律法規、修定舊法律、出臺司法解釋等有機結合，提高立法層級效力；三是充分考慮跨境冷鏈電商海外倉國際化的特點。制定相關法律時，應結合其他國家的相關立法，充分考慮立法的可適用性，盡量避免因法律沖突導致法律適用嚴重打折甚至危害法律權威性。跨境電商比傳統的國際貿易復雜，電子化、信息化程度很高，與國內已經成熟的電子商務也有很大的差異，涉及的行業和部門更多，需要了解和適應的法律法規也更加繁瑣復雜，在國際上也沒有統一的行業標準或慣例可循。我國政府應加快跨境電商的立法，逐步與國際上已有法律的接軌，加強監督管理，加大對支付平臺的監管力度，盡早建立統一的行業標準，充分利用我國跨境電商的先發優勢，帶頭建立相關的國際標準和國際慣例。既要保護跨境消費者的利益，又要進行正常監管和征稅，避免國家稅收流失。以美國跨境電商為例，截止2022年12月1日，美國工業基本面依舊強勁，凈吸納量（Net Absorption）和空置率（Vacancy Rate）繼續打破歷史記錄。自新冠疫情暴發以來，人們宅家時間增多，消費由線下向線上轉移，推動了線上消費市場快速發展，促進了消費結構的迭代升級，網絡購物、生鮮電商、在線教育等線上消費紛紛逆勢上揚，線上消費成為美國整個消費市場的最大亮點。網上購物的趨勢催生各零售商之間的競爭，為了使得顧客更快收到自己的網絡訂單，線下供應鏈的建設勢在必行。未來，第三方物流將成為市場發展新動力，倉庫市場的需求將進一步細分，快遞、電商、醫藥、生鮮、制造等不同行業的用戶，因其業務特質對倉庫設施提出各種專業化的需求，定制化有望成為倉庫開發建造中的主流趨勢，預計定制倉庫占高標準倉庫的比例將會大大提升。隨著個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發展，零售行業對物流設施尤其是高標準倉儲的需求將增長迅速。電商配送量的激增正加大美國工業地產市場對倉庫的需求，以及消費市場對第三方物流的需求，從而為日益強勁的工業地產市場提供了支持。在電商行業高速發展的推動下，以倉庫、配送中心為代表的物流地產需求轉暖。這和面臨下行風險的住宅和商業地產形成了對照。強勁的行業指標是工業地產熱的最好寫照。盡管供應鏈問題對貨物運輸產生了影響，但工業地產市場仍在歷史性的一年里保持增長。工業地產市場需求的激增離不開電子商務的飛速發展，以亞馬遜、易貝、沃爾瑪為代表的大電商平臺在全美大力投資倉庫、配送中心等工業地產，以滿足其飛速增長的線上業務。以亞馬遜為例，根據可思達和亞馬遜地圖（Mapping Amazon）的數據顯示，亞馬遜在美國目前擁有大約500多座不同類型的設施，包含208個用于包裝的大型配送中心和167個用于配送的配送站網絡，數十個Prime Now集散中心用于處理2小時和當天的配送，根據客戶目的地為客戶訂單分配路線的區域分揀中心，另外還有10個機場集散中心用于空運，11個水運碼頭等等。在內陸芝加哥、亞特蘭大和達拉斯—沃斯堡的核心市場的引領下，美國工業市場繼續表現良好，強勁的吸收和發展，以及創紀錄的高要價和創紀錄的低空置率。包括洛杉磯和新澤西在內的城市沿海市場以及鹽湖城和哥倫布等內陸配送中心都出現了有史以來最低的空置率。與此同時，盡管新增供應不斷，目前空置率仍降至5.3%，創下17年新低。在電商業發達的舊金山灣區和加州橙縣（Orange County），工業地產空置率僅為2%。旺盛的需求有望改善低迷的投資回報。目前全美工業物業6.8%的資本回報率仍處于歷史低位。如果租金繼續按目前的速度上漲，回報率將在今年突破7.5%。這對于長線投資者來說是個不錯的數字。工業地產需求旺盛得益于電子商務蓬勃發展。十年前電商銷售僅占美國零售銷售不到 3%。而今該比例已經超過了 8%。電商發展的背后是實體零售的沒落。這是社會經濟的結構性變化，在未來還將持續下去。與傳統零售商不同，電商為方便及時配送往往在各地持有大量庫存。同時，他們也需要龐大的物流體系以將商品及時地送達消費者的手中。這就極大提高了倉儲、轉運、配送等工業物業的需求。為了提高快速配送的能力，電商把目光投向了配送鏈條末端的“最后一英里”小型配送中心。以 Amazon 為例，在 2009 年之前，末端小型配送中心只占該公司物流設施的 11%，而今該比例已經超過了 40%。大量承包小型電商物流服務的 FedEx 也租用或購置了許多“最后一英里”配送中心。這類物業往往面積很小，且大多位于人口密度非常高的地點。它們的供給十分有限。在需求集中的地方又難以興建此類設施。這樣一來，巨大的需求使得這類物業的租金不斷上漲，價格一路走高。商業地產數據提供商 Costar 在最近的研究中識別了美國各地超過一萬處“最后一英里”物流中心。截至去年第四季度，這些物業的平均空置率僅為 3.5%，遠低于 6.7% 的工業地產總體空置率。而在 2022年這些配送中心的租金上漲了 10.7%，遠遠比 6.6%的工業地產總體租金增長要高。新建項目正源源不斷地進入市場。按目前的建設速度，今年美國工業地產的竣工面積將達到創紀錄的3.47億平方米。熱點地區包括達拉斯、Inland Empire、費城、丹佛和亞特蘭大。這五座城市貢獻了全美工業地產開工量的54%。近年來，美國房地產被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內的工業地產已成為中國企業赴美投資商業地產的一大熱點。中國人壽是較大的買家之一。例如在 2015 年 11 月中國人壽與工業地產巨頭普洛斯集團(Global Logistic Proper-ties)以 45.5 億美元的價格購買了一個擁有 193 處物業的資產包。這些物業分布在芝加哥、達拉斯、南加州、巴爾的摩等地。最近幾個季度中企的工業地產投資有所回落。投資者的重心又回到了酒店和寫字樓上。但總體而言，工業地產仍是個不錯的選項。在美國，倉庫空間的平均年齡是42年。與此形成鮮明對比的是，租戶們正在尋求帶有自動化和機器人的定制高科技空間，以幫助解決勞動力不足的問題。許多這些技術進步只存在了幾年，這有效地擴大了供應和需求之間的差距。老舊的設施也有低矮的天花板，太少的碼頭門和有限的拖車停車位，使其不太理想。自2016年以來，美國工業空間的平均租金已增長37%，達到每平方英尺7.11美元。Prologis最近報告說，美國和加拿大的物流租金以2021年期間的最快速度增長，增長了17.6%。建筑成本也在激增。建造一個新倉庫的成本，包括勞動力，比去年上升了21%。2022年交付的大多數成品設施實際上是在疫情之前或在第一輪停工期間破土動工的，由于項目預計要到2023年才會交付，預計市場將繼續處于供應短缺的狀態，并難以滿足短期內激增的需求。人口稠密的城市物流場所最近出現了更多的關注，因為運營商在努力尋找停放卡車和拖車的地方。這意味著商場和大賣場的增量改造是可能的。具有高凈空和充足停車位的大型開放空間的轉換時機已經成熟，但報告提醒說，分區問題和高轉換成本將最終抑制這些轉換。相反，在人口密度較低的地區，“巨型盒子開發”目前有最大潛力。雖然位置并不理想，但這些場地可以緩解分區問題，并使租戶能夠實現與經營大型設施有關的規模經濟。隨著當日和次日交付成為一項重要戰略，一些公司愿意支付幾乎任何費用，為關鍵客戶群提供這項服務。 A類空間目前正處于需求高峰期，70%的新的現代化設施在交付前已經預租。工業用戶愿意支付高額租金，如果他們的商業模式要求他們位于城市核心區，他們會在空間質量上做出妥協。根據模型預測，2023年整個市場的租金將增長8%以上，這一水平到年底可能還會加快。這些趨勢對于一些沿海市場來說尤其重要，這些市場正表現出有史以來最低的空置率，并有可能在未來一年內看到租金的大幅增長，激烈的空間競爭將使最熱門市場的業主有能力在有機會獲得高價租戶的情況下保持空間的空置。在最近一年中，工業地產價格基本上保持著同比增長 3%~4% 的勢頭，凈營運收入同比增長接近 5%，資本回報率一直保持在 6.8% 左右。租金同比增長率仍然在高點之上，而 5.1%的空置率正處于歷史最低水平。　去年美國主要城市的工業地產大多呈現良好勢頭。休斯敦、波士頓、達拉斯、西雅圖、華盛頓等城市的工業地產價格都出現了顯著上漲，資本化率相對于一年以前進一步下降?？偟膩碚f，美國總體工業地產的價格在未來幾年仍將持續穩定地增長。而工業地產的空置率將保持在較低水平，租金增幅或會放緩，但租金水平仍將穩定上升。　 2022年投資者總計購買了$883億美元的工業設施，低于2021年的$1，257億，跌幅達到30%。過去3年，工業建筑的平均銷售價格激增59%，從2019年的$83美元漲到了$132每平方英尺。2022年，美國118個市場內增加了4.5億平方英尺的工業物業空間，其中達拉斯、芝加哥、菲尼克斯，以及南加等地區尤為火熱。這些數字今年可能持續上漲。而從投資交易角度看，工業地產市場也非常活躍。去年以來美國商業地產的交易量出現了一定程度的下降，僅一季度總體交易量就同比下降了 18%。從凈買入的角度看，房地產信托基金(REITs)是最大買家。從交易量角度看，大部分的交易發生在私人業主之間。驅動投資者投資工業地產的因素之一是定價相對較低。與出租公寓、寫字樓 5.0%~5.7% 的資本化率，工業地產 6.8% 的資本化率非常具有吸引力。總體上看，工業地產的供求關系是比較健康的。過去12個月累計凈吸納量為 2.1 億平方尺，新增工業地產供給僅為 1.8 億平方尺。從具體城市來看，達拉斯、休斯敦、舊金山在過去12個月中的供給較為緊張，而費城、西雅圖、紐約、華盛頓則供過于求。從數據看，新增供給要稍高于凈吸納量，這一方面是需求的季節性疲弱造成的，另一方面確實反映了供給在不斷增加。越來越多的供給會推高空置率，給租金增長帶來壓力。盡管如此，工業地產要保持供求平衡還是比較容易做到的。倉庫、物流中心等工業地產物業建設周期短，一般在八至九個月左右。在市場火熱時，工業地產的供給可以快速增加。而在開發商意識到市場風向轉變而減少供給后的八九個月效果就會顯現。以中位數家庭收入來衡量一個城市的消費能力，收入越高意味著消費能力越強。同時，通過比較每單位面積服務人口來比較供給。為了衡量“最后一英里”的物業設施的相對供給，先挑選出面積小于25萬平方尺的小型配送中心，并計算此類物業在每個城市的總面積。我們計算這類小型配送中心每平方尺所服務的人數，平均服務人數越多，意味著供給越緊張。通過比較一季度每個城市的數據，我們發現華盛頓的處境最為有利。華盛頓有著比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供給也非常緊張。事實上，金融服務、科技、防務等行業的發展在最近幾年給華盛頓帶來了大量的就業崗位。在過去12個月里華盛頓的就業崗位增長了 4.2%，遠高于 1.56% 的全國平均水平。而華盛頓的人口自2000年以來就不斷增長，近幾年一直保持著較大的人口凈流入。根據官方估計，華盛頓較快的人口增長仍將保持到2030年。此外，華盛頓也是平均教育程度最高的城市之一。這也將支撐收入和消費的增長。當然，投資工業地產也需要注意風險。而最大的風險莫過于投機性供給。早前許多開發商察覺到投資工業地產有利可圖，便開始大量修建工業地產物業，這使得工業地產供給快速增加，也許只需要半年時間就會超過總吸納量。費城、印第安納波利斯、西雅圖、紐約等城市都存在供過于求的問題。供給過量勢必會給租金增長帶來壓力。如費城、印第安納波利斯在過去12個月內的租金增長就遠低于全國平均水平。因此，在做投資決定時非常有必要對每個城市做全面仔細的分析。自2021年第四季度以來，所有的工業基本面都創下了新的紀錄，工業地產市場仍舊保持強勁勢頭，其中凈吸納量最引人注目。12個月的凈吸納量已超過第三季度記錄的4.53億平方英尺，總計約4.85億平方英尺，繼續創下歷史新高。隨著美國工業地產市場新增交付量的攀升，各類租戶開始占用新的工業租賃空間，凈吸納量隨之攀升。電子商務在維持工業地產市場活力的同時，也在引導工業地產革新。人們開始在相應的廠房、倉庫中增加自動化設備和高科技管理功能，以配合供應鏈對自動化管理的需求。隨著電子商務市場份額的擴大以及在線零售市場本身規模的擴大，未來電子商務對物流倉儲設施的需求將會繼續增加。大型電子商務平臺（如亞馬遜、沃爾瑪等公司）由于其擁有全方位布點和已具備規模效應的自營物流，仍將繼續堅持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現代物流倉儲設施的租賃需求。中小規模電子商務企業對社會化第三方物流的依存度將不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求?；A建設和工業地產等硬資產的價格將會持續上漲且能提供長期穩定的收益，將成為投資回報最高的資產，美國工業地產中的投資者仍將是商業地產投資活動的重中之重。這使得全球投資者將加大力度投資美國工業地產等硬資產，這將推動美國商業地產市場繼續發展。投資人和商業地產市場中的各位玩家，只有保持快速而明智的行動，才能在這些充滿挑戰的時代中重塑、崛起。根據CommercialEdge最新發布的美國工業地產報告，目前全美國的工業地產租金都在上漲。雖然新建項目數量創下了新紀錄，但是供給短缺問題依舊很嚴重。不過，2023年市場逐漸會恢復正常，工業物業依舊是優質的投資類別。在可預見的未來，消費者采用網上購物促使電子商務成為未來美國消費市場需求的主要驅動力，同時網上購物需要供應商保留額外的庫存，以避免供應中斷。因此，工業地產平均交易規模將會在2023年進一步增加。從我國的情況看，海關應完善跨境電商進出境貨物、物品管理模式，海關系統應為跨境電商提供專門服務窗口，強化電子口岸建設，確?？缇畴娚炭梢酝ㄟ^電子口岸一次性向海關監管部門申報相關報關材料。同時，要簡化檢驗檢疫流程，對跨境電商進出口商品實施集中申報、查驗和放行，在試點城市探索實施跨境電商經營主體及商品備案管理制度，實現簡捷高效的跨境電商大通關模式。尤其是應該多研究我國跨境貿易交易相對集中的美國、日本、歐盟、韓國、印度、俄羅斯等國家或地區的法律規定，做到在法制建設上與相關國家無縫對接。從通關、支付、結匯、退稅、物流、售后等環節開展全方位、流程化、系統化管理?，F代管理最重要的是利用信息化高科技手段，整合跨境冷鏈電商海外倉交易數據、通關數據、電子支付數據、結匯數據、退稅數據、物流及售后等信息，在政府的主導或行業協會的領導下，建立相關信息平臺，實現信息共享、多方得利的局面。具體來說：加強物流模式管理方面：一是政府應發揮主導作用，從跨境物流行業政策導向、資金扶持、結構設計等方面制定發展規劃。二是物流企業自身應加強品質管理，增強抵抗自然風險、經濟風險和政治風險的能力。三是建立跨境專線物流模式，通過航空包艙空運方式運輸到國外，再通過合作公司進行目的國的派送。我國應與主要貿易伙伴國建立專線物流模式，以此加大貨物運輸量。目前生鮮電商的冷鏈配送模式主要分為自建冷鏈宅配、第三方冷鏈干線運輸與落地配、一段式全程冷鏈、二段式半程冷鏈幾種。在支付業務的監督和管理方面：一是政府監管部門充分發揮監管職能，加強對網絡跨境支付的管理力度。建議出臺監管規定允許第三方支付機構聯網核查的權利，第三方支付機構應嚴把準入關，審核通過新會員時需實行實名制，對客戶身份信息進行聯網核查，必須簽訂委托書，由個人委托第三方支付機構代為辦理結售匯業務，確保監管部門的外匯年度總額政策得到切實遵守；二是創新備付金管理路徑。監管部門應制定第三方支付機構的備付金管理規定，統一管理要求，明確管理手段，加強對第三方支付機構的監管，提升交易安全性和交易效率；三是政銀企發揮合力共建良好的支付環境。政府、銀行、第三方支付企業應從監管、執行、業務經辦等角度聯合開展整治，大幅降低財產損失和信息泄露事件的發生概率，維護交易安全。我國的跨境冷鏈電商海外倉業，應該依托政府的利好政策，積極融入政府戰略規劃中，拓寬經營范圍，盡量選擇“一帶一路”沿線國家或地區進行交易，合理選擇跨境電商平臺，建立跨境營銷渠道，加強調研，隨時掌握目標市場的貿易政策，強化客戶關系，注意商品品質的提高和特色化，推動品牌的國際化，借政策東風實現企業快步提升，融入跨境電商的全球產業體系。同時，應著重培養或引進精通電商網絡平臺建設的技術類人才、電商營銷方案總體規劃人才、網絡營銷品牌化運作人才、精通外貿業務、掌握“一帶一路”沿線國家語言的跨境電商人才，從而增強企業對風險的抵御能力和對突發事件的應對能力，全面提升自身的經營能力。在提高通關效率方面：一是加強監督檢查。有權監管部門應嚴格遵照執行《貿易安全與便利標準框架》的規定，加強檢查和評價工作，不斷提高通關效率；二是利用現代信息技術。在通關領域加強計算機和現代信息技術的運用，利用電子口岸，使用無紙化辦公，推動退稅、結匯、通關的效率；三是創新通關模式。建議采用“三個一”的通關模式，即一次查驗、一次放行、一次申報，減少不必要的繁瑣環節，避免重復吊箱和開箱，促進通關效率提升。還可設立跨境貿易電子商務平臺，將小額商品出口納入一般交易的貨物管理，貨物進口時利用該平臺集中報送。建設良好的信用環境方面：建議引入跨境冷鏈電商海外倉質量認證體系，通過與專業第三方質量認證機構合作或由行業協會主導成立專業的質量檢測團隊，負責對跨境冷鏈電商海外倉賣家的經營資質、生產和管理能力、產品質量、售后服務等方面進行質量檢測，給予專業的認證結果供買家參考，以此增加信息透明度，為消費者選擇提供必要、完善、準確的信息，增強消費者信心。政府主管機構應該及時出臺我國跨境電商物流的長遠規劃，明確發展目標、發展措施和政府相關部門的職能劃分，形成全行業共謀發展的局面。在此基礎上，加大物流基礎設施建設投資力度，重點加強港口物流體系建設，不斷提高港口物流信息化水平，提高港口物流的集散能力和配套水平。我國的冷鏈物流企業要借鑒國際上先進的現代物流企業的做法，實現跨境物流標準化、信息化和智能化。采用現代信息技術處理物流信息并完善供應鏈標準，將跨境物流服務的運輸工具、包裝、裝卸、倉儲等方面采用統一標準，從而提高物流速度和效率。有條件的物流企業可以設立“海外倉”，優化與整合現有跨境物流運輸方案，打通“中國制造”在海外運輸的“最后一公里”，縮減運輸時間，提高配送效率，解決跨境電商物流發展中出現的瓶頸問題。事實上，為適應跨境電商的迅猛發展，中國郵政、順豐速運、菜鳥網絡等中國物流企業已經開始通過自建或租用的方式設立海外倉，以提高物流效率，提升用戶購物體驗。同時，在“一帶一路”建設背景下，國貨出海也開始顯現聯動優勢，加速海外倉發展，如連接我國和中歐各國的“渝新歐”、哈歐班列，就計劃在沿途各國建造物流園和海外倉，以促進中歐物流貿易互通互聯。跨境電商在快速增長的同時，對平臺、物流、支付、通關等環節也提出了新的需求，“便利、快速、聯動”成為關注的重點。我國的跨境冷鏈電商海外倉業應利用信息化管理技術，進行市場調研和大數據測算，對海外目標市場預先備貨后交由物流冷鏈服務公司，由物流冷鏈服務公司根據運輸路線進行批量運輸、批量報關，把貨物統一運送到海外倉庫進行倉儲，海外用戶在電商平臺下單，在當地分揀、包裝和配送，盡快將產品送到消費者手中。當消費者提出退換貨等要求時，可以將貨品迅速退回到海外倉，再由海外倉為其提供新貨品。通過這種做法可以縮短貨品配送周期，并合理規避其他國家繁雜的海關、商檢等環節，從根本上解決跨境冷鏈電商物流上的困境。