觀點網復星再度出海尋找物流地產機會。

近日，復星蜂巢旗下全球基金管理公司Fosun Hive Capital Management（FHCM）與復星旗下另一家日本房地產投資管理平臺Idera Capital Management（IDERA）成立了一家合資公司，以遠期購買的形式投資大阪都市圈的冷藏物流項目。

“這筆投資是合資公司管理層預先確定的大阪和東京冷鏈資產投資計劃中的首批投資。計劃要求首批資金投入150億日元，約合1億美元的股權投資，用于建立一個專門建造的冷鏈倉儲資產組合。”在兩家公司的官方回應中，大阪作為冷鏈資產投資計劃的首站，未來該計劃還會落地東京。

提起復星系在日本的地產布局，最早可追溯至2014年將IDERA收入囊中。如今，復星商業巨輪又將投資轉回這個具有70余年冷鏈物流發展史的國家。

投資計劃啟動

此次被收購的大阪項目是一家節能型冷鏈倉庫，目前暫未公布倉庫地點及收購具體價格，但據官方消息披露，倉庫可出租建筑面積超過1萬平方米，預計將在2025年下半年完工使用。

在大阪項目的合作收購中，FHCM將擔任基金管理人角色，而IDERA將承擔資產管理人的職責。值得注意的是，兩家公司在新成立的合資公司中合計擁有10%的股權，而剩余90%的股權則由未透露具體信息、是總部位于香港的資本合伙人持有。

“日本有超過30%的冷庫設施使用年限超過40年。”FHCM首席執行官兼IDERA董事長山田卓也公開表示，日本冷庫設施急需更新為更具備現代化設備的資產。

事實上，日本冷鏈物流發展源頭要指向1964年第18屆夏季奧運會的舉辦，奧運會帶來的商品需求給日本冷鏈物流帶來發展機遇。在此背景下，1965年日本政府出臺了《冷鏈倡議》，初步支持制冷技術、冷藏設備研發、和制造，從政策到宣傳上均大力扶持速凍食品企業以及冷鏈建設，酒店、餐飲及食堂冷凍食品滲透率有所提升。

自此時開始，日本開始著手建立冷鏈體系。資料顯示，1970年代初期，日本冷凍食品的生產量保持在每年30%的增長速度；1970-1980年，平均每年增長冷庫容量41萬噸，年增長率7%，1980年已達到754萬噸。

來到1990年代，日本冷鏈企業發展進入新一輪技術革新，開始發展冷鏈技術中的冰鮮技術，鮮活農產品消費比例上升；10年后，日本本土冷庫庫容量已達到3925.7萬立方米。

從1960年代跨至2020年代，日本冷鏈發展歷史有跡可循，而長時間跨度也解釋了日本冷庫設施急需更新的根本因素，“然而，由于資本支出的高要求，該領域的進入門檻相當高。”山田卓也的回應實際透露了進入日本當地冷鏈業態的前提--充足的資金準備。

僅從復星此次的投資計劃來看，首批資金擬將投入大約1億美元，即6.91億元人民幣的股權投資，而后續資金投入數額暫時未知。

不過，復星國際早在2014年出資68.11億日元收購的日本地產資產管理公司IDERA已通過私募市場基金、合資企業和上市公司J-REIT管理著超40億美元資產。此次與FHCM開設合資公司，應是為進一步擴大其在日本地產市場的影響力，對于冷鏈物流業態的投入金額豐簡程度，則需進一步等待大阪、東京冷鏈資產投資計劃的回報預期。

資本布局猜想

觀點新媒體注意到，FHCM與IDERA成立的合資公司，投資大阪都市圈的冷藏物流項目的形式為遠期購買，即交易雙方約定在未來某一日期，以某一價格買進某項資產的協議。

在物流地產領域，這種購買方式已有先例，2021年房地產投資管理公司霸菱同意向全球領先的建設與開發公司收購瑞典的物流資產投資組合，并通過場外交易遠期購買方式進行，投資組合包括將于2022年及2023年完工的數項資產，大幅擴大該企業在北歐地區的物流投資版圖，還直接滿足了霸菱收購具備高標準的可持續發展認證和長期增長潛力的一流空間的目標。

這與復星收購計劃有所相似，在合資公司擬收購的大阪項目會采用天然二氧化碳制冷劑等可持續發展材料，以實現碳中和。據復星方面透露，該資產目標是獲得日本可持續建筑聯盟開發的CASBEE A級評級。

據復星國際2023年環境、社會及管治報告顯示，復星正在著手準備復星第二份氣候信息披露報告，已制訂并發布《復星集團碳中和管理手冊》，從政策層面推動改集團“1+N”體系建設。

復星國際還表示，鼓勵各成員企業開展氣候行動，如設定減排目標與碳中和目標、開展價值鏈碳盤查與產品碳足跡認證、推動節能減排專項行動等，支持集團雙碳目標的實現。從這一點來剖析復星蜂巢收購大阪項目的深層因素，或許也與復星系目前的可持續發展目標相關。

另一方面，復星選擇繼續加注日本物流資產項目，并選擇由旗下投資管理平臺IDERA操盤，也會加強其在亞太地區資本市場的影響力。

在收購大阪項目之前，IDERA就已成為復星鏈接日本市場的樞紐，為復星操盤的項目主要以商業寫字樓為主，包括東京品川公園大廈、Harumi Triton W寫字樓、Triton Y大廈，并協助復星完成了星野北海道Tomamu度假村項目。截至該公司官網最新數據，IDERA目前擁有近4，632億日元AUM。

觀點新媒體還注意到，山田卓也作為復星蜂巢聯席總裁、復星IDERA產業發展集團董事長兼CEO、IDERA Capital董事長兼CEO，在房地產投資與資產管理領域擁有超過30年的經驗。

據FHCM官網介紹，迄今為止，山田卓也所帶領收購的資產價值超過1.3萬億日元，其中包括在日本的多項房地產投資信托基金首次公開募股。或許于未來幾年，復星也會選擇進一步開拓嘗試日本或亞太區域房地產及物流地產REITs。

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