管理論壇 | 冷鏈物流園區規劃建設應采取的方式

時間：2025-02-01 00:53:29來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

一冷鏈物流園區現狀

隨著冷鏈物流逐漸升溫，與之配套的基礎設施也得到快速發展。以冷藏車來說，據統計，2008年我國冷藏車保有量不到5萬輛，之前十年每年增長速度不足8%，而近幾年冷藏車的增長速度為15%左右。冷庫的增長速度更是突飛猛進，在2010年國家發改委出臺的《農產品冷鏈物流發展規劃》中，我國冷庫總容量為880萬噸（實際總容量已經達到1500萬噸以上），而到2013年底，初步估計我國建成和在建冷庫的總容量已經超過2500萬噸。

冷鏈物流園區是近幾年才出現的新概念，是我國物流高速發展和冷鏈物流得到充分重視的現象。國外的物流園區涵蓋多種功能，其中包括冷庫和冷產品的物流功能，一般不作為獨立的園區概念出現。而我們為了強調冷鏈的特殊性，將冷產品的集中處理、交易、儲存和配送的建筑群稱為冷鏈物流園區。這一方面體現了冷鏈的重要性，另一方面為園區建設加上了一個吸引眼球的概念。

冷鏈物流園區在國外很少出現的另一個因素，是其產品流通的特點。美國多數農副產品和水產品按訂單生產和交割，很少有批發市場的交易環節，所以圍繞冷產品交易為主的冷鏈物流園區比較少。而我國冷產品交易環節較多，多次批發交易、多環節運作造成了對冷鏈物流園區的需求。

我國冷鏈物流園區主要分為以下幾種類型：

01、以冷凍品批發為主的市場型冷鏈物流園區。

此類冷鏈物流園區是目前庫房出租率最好，盈利水平最高的園區。此類園區依靠冷產品集中交易必須以冷庫為依托的特點，一般租賃價格比較高，而且其它配套功能也有很好的收益，如制冰、禮盒包裝、配送、叉車租賃等等。北京的西南郊冷庫、上海的東方物流港、武漢的白沙洲冷庫等都屬于此類型園區。

2、以冷庫租賃為主的倉儲型冷鏈物流園區。

此類冷鏈物流園區一般建在離市區距離較遠，或靠近港口和道路中轉樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價和建造成本適合大批量的冷產品儲存，如進口海產品、國家儲備肉、水果保鮮庫等等。

3、以提供配套冷庫為主的綜合冷鏈物流園區

此類物流園區是目前大多數冷鏈物流園區的存在形式。目前，大型的農產品批發市場、綜合性物流園區都需要冷庫作為園區功能的一部分，盡管冷庫容量只占普通庫房很少的一部分，主辦方也愿意選擇冷鏈物流作為園區概念。

二、冷鏈物流園區存在的問題

我國冷鏈物流園區在快速發展過程中遇到了很多問題。首先是園區建設，其次是園區運營管理。園區的建設屬于戰略投資，它所帶來的影響無論對企業，對社會都將是長期和巨大的。園區的運營雖然也出現很多問題，但管理問題可以逐步改善，而園區規劃定位的失誤會帶來不可挽回的損失。我們強調冷鏈物流園區在規劃建設過程中存在的問題，希望引起管理者和投資者的注意，盡量避免類似情況發生。

1、冷鏈物流園區建設受政策性影響較大，盲目建設現象嚴重。

我國現階段冷鏈行業的發展受政策影響比較大，政府的財政支持、土地優惠等，引導著投資方對該行業的投入。政府出臺鼓勵政策的初衷是促進冷鏈行業長期、良性發展，但投資方追求的利益可能與之相同。

有的冷鏈物流園區在得到政府優惠土地后，改變規劃方向，加大商業建筑面積，減少冷庫面積或拖后建設；有些冷鏈物流園區建設受政策影響，忽略市場實際需求，投資方靠“拍腦袋做決定”，造成了冷庫的建筑模式和規模都背離了市場的實際需求。

2、冷鏈物流園區投資方很多沒有農產品流通或者物流經驗。。

根據本人2013年對物流園區和冷鏈物流園區投資方的了解，超過60%的投資方與物流和冷鏈物流沒有關系。投資冷鏈物流可以享受短期政策帶來的好處，并可以享受長期經營冷庫得到穩定收入，是地產業風險相對較小的區域。但非行業投資方在投資冷庫時所面臨的風險和遇到的困難也相對較多。

3、冷鏈物流園區建設多數只關注建筑形式，缺少專業規劃咨詢。

冷鏈物流園區是以物流運作、產品交易、物流加工為主的設施，并且冷庫又是包含較多專業技術的建筑物，所以冷鏈物流園區的建設更應注重前期的規劃研究。有很多冷鏈物流園區投資方不愿意花錢花精力在規劃研究上，而更愿意相信自己的直覺和已有信息。

有人對此總結：“很多人愿花錢買教訓，而不愿花錢買思想。”這種現象在冷鏈物流園區的規劃上體現得更明顯。國外一般花費在規劃咨詢方面的費用占總投資的2%~3%，我們卻寧愿花錢在建筑上。夏暉公司在1997年建設北京物流中心時花費5萬美元（相當于40萬人民幣）聘請專業貨架咨詢公司對貨架系統進行規劃，這在國內企業簡直是不可想象的。

我國很多投資方更愿意選擇供應商免費提供的規劃方案，貨架制造商免費提供的貨架布置方案，建筑設計院免費提供的園區規劃方案。很多大型企業建設園區時采取招投標的方式來決定園區規劃提供商，而參投標方案是在沒有支付費用的情況下提供的園區設計。一旦中標就等于認可了投標方的規劃方案，余下大部分的工作就是畫結構圖了。

4、匆忙上馬，邊建邊改。

由于“拿地”對于建設冷鏈物流園區而言尤為關鍵，很多投資方在向政府提交申報項目之前匆忙做出一個園區建設方案并報政府批地。一旦得到土地后，再進行詳細的戰略調研論證和規劃已經來不及了。所以匆忙上馬，邊施工邊改動，造成了大量浪費并且嚴重影響建設質量。隨著土地紅利逐步消失，靠土地增值獲取成功的可能性會越來越小。

5、冷庫建設國家標準仍需完善。

2010年出臺的《冷庫設計規范GB50072-2010》是目前冷庫建設唯一可以參照的國家標準。標準中對冷庫的最大防火間隔定位3500平方米，而相同等級的干貨庫房是6000平方米。冷庫中不儲存易燃品，冷庫保溫用的是不自燃的材料，在冷庫運作越來越復雜的情況下，限定3500平方米作為最大分隔面積是不合理的。標準還規定冷藏間與穿堂之間的隔墻應為防火墻，該防火隔墻的耐火極限不應低于3小時。以上規定給冷庫建設造成了極大限制。

例如，如果建設10000平方米的鋼結構冷庫，應該如何進行防火分隔？按照此標準規劃不但冷庫建設成本上升，而且會降低冷庫的保溫性能，并對冷庫運營造成不便。如果只是為了防范氨制冷劑帶來的火災風險，可以對氨制冷做單獨說明。目前國家已出臺多項國家標準，2010年統計正在制定和已經發布的與物流相關的標準就高達380項。這些標準如果出臺，多數企業并不知道，也不被企業所采用。所以本人建議，脫離企業和市場需求的國家標準應慎重出臺。

三、冷鏈物流園區規劃建設應采取的方式

1.戰略定位階段

冷鏈物流園區的戰略定位非常重要，園區應該做什么、不應該做什么，園區的選址、運營模式和規模大小等等在此階段要明晰。園區戰略定位不能靠簡單的參觀考察，靠短期的政策引導。戰略定位必須基于當地市場信息，基于行業發展特點，基于國家發展方向和企業的總體戰略做出綜合分析。2012年海南島海口馬村的冷鏈物流園最初計劃建設以蔬菜預冷為主的大型冷庫，但經過戰略研究和定位后，改變為以海產品和水產品冷庫為主的水產品交易中心，避免了園區冷庫的方向性錯誤。

2.園區規劃階段

冷鏈物流園區規劃階段是將園區戰略定位落實到圖紙上的過程。此階段的主要工作應包括：園區整體布局分析、園區內道路及停車區域及動線分析、建筑內功能布置及動線分析、建筑形式選擇對比方案、節能環保方案等等。有些冷鏈物流園區功能較復雜，包括多溫區冷庫、配送中心、交易大廳、展示廳、產品加工車間、普通庫房、辦公建筑等等。要將園區建設成布局合理、功能完備、適合運作的設施，需要負責總體規劃的人員具備一定的物流經驗、冷庫建設常識、建筑結構經驗和我國特有的批發市場運作理念。

3.園區建設階段

園區建設階段不但要有建筑施工的工程監理負責工地施工監督，同時也要對關鍵施工階段和關鍵點實施有效監督，包括冷庫的保溫、管道鋪設等環節。冷庫在開始使用時出現的跑冷、庫板出汗、地面開裂等現象都是在施工階段沒有進行有效控制造成的。

4.園區運營階段

冷鏈物流園區從建設到運營一般會經過試運行、驗收、招商等過程。如果投資商沒有物流園區或批發市場管理經驗，應聘請有經驗的團隊做初期培訓，并逐步建立自己的各種管理流程和規章制度。物流是生產性服務行業，冷鏈物流園區的經營就應該以服務商戶交易，服務物流運作為經營宗旨。

四、冷鏈物流園區發展趨勢

冷鏈物流園區在我國發展方興未艾，正處在快速發展的上升階段。冷鏈物流園區由于其附屬于流通產業的性質，發展趨勢必然受到經濟發展階段和冷產品流通模式變化的影響。具體分析冷鏈物流園區的發展有以下幾方面特點：

1.冷鏈物流園區細分化

隨著商品流通的精細化，配套的物流硬件設施也要求定制化設計。生產型、儲存型和交易型冷鏈物流園區對園區的布局和建筑物的選擇有較大不同。建在產地的物流園區、流轉中樞的物流園區和靠近消費地的物流園區也有區別。運作的產品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水產品對冷庫的要求有其特殊性。所以園區建設和冷庫的細分化，既可以節約投資成本，又為物流運作提供了方便。

2.冷庫建設在流通鏈兩端發展

目前我國冷產品的流通環節太多，從田間地頭、海洋池塘到百姓餐桌要經過六七個環節甚至更多。隨著商業流通體系的逐步精細化，中間環節會減少。農產品加強前期預冷處理對后續流通過程中的質量影響是非常大的，而我國目前靠近田間地頭的蔬菜水果預冷處理設施嚴重不足。農業產業整合是發展大農業、發展訂單化生產的基礎。伴隨著農產品生產模式的改變，貼近生產種植端的預冷處理和冷庫儲存設施會有較大需求。

3.冷鏈B2C模式的快速發展

冷產品的B2C模式需要冷鏈支撐，且對運作要求較高，配送成本比一般貨品的配送成本也高出很多。所以京東商城，1號店等電商將冷產品宅配放在最后來發展。但隨著百姓消費水平提高，冷鏈宅配將面臨很大的需求。現階段電商靠外包冷鏈物流，外包產品組配包裝的形式將不具有競爭力。自建適合電商冷產品運作的冷庫設施，將會是電商下一步應該考慮的方向。