觀點網 萬緯物流為萬科贏得一次機會。

觀點新媒體透過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)得知，萬科將旗下萬科物流發(fā)展約270億元的股權出質，質權人為招商銀行深圳分行，股權出質已自5月20日生效。

正因這筆股權質押，萬科與招商銀行等金融機構簽訂協(xié)議，獲得200億元銀團貸款。截至目前，貸款已到賬100億元。

萬科所拿到的是2020年以來房地產單筆金額最大的一筆貸款，加上此前從5家銀行中所獲的100.39億元貸款，這家企業(yè)新獲融資額已累計超300億元。

市場隨即給出回應，截至5月23日收市，萬科股價大幅拉升，收報9.56元，漲1.7%；萬科債券中，“22萬科07”最高漲超8%，“21萬科04”也一度漲超6%。

好消息的另一面，亦有人關注萬緯物流旗下華夏萬緯倉儲物流REITs未來動態(tài)。

作為被交易所受理但未發(fā)行的第四單倉儲物流REITs，萬緯物流發(fā)行該公募REITs的申請于3月1日已獲受理，如今270億元股權遇質押，有何市場影響。

萬緯物流資本路徑

2014年，萬科成立物流地產事業(yè)部，開始涉足物流地產，先后進駐廊坊、貴陽和武漢。2015年6月，萬科撤銷物流地產事業(yè)部，設立獨立品牌，萬緯物流由此誕生。

成立兩年時間，萬緯物流相繼與京東、順豐、菜鳥等簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，進軍冷鏈物流市場，并成立萬緯冷鏈物流。

這一年，萬科開始組局收購普洛斯，預備讓旗下萬緯物流和普洛斯協(xié)同發(fā)展。2018年，萬緯物流并購太古實業(yè)旗下太古冷鏈物流資產平臺，開始加速布局冷鏈業(yè)務版圖。

2020年，這一年，萬緯物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”在深交所正式掛牌，首期類REITs規(guī)模為5.732億元，產品期限為3+3+2年。

初次嘗試類REIT發(fā)行后，萬緯物流逐漸搭建起基金管理、運營的舞臺。2024年3月1日，萬科第二單公募REITs，即華夏萬緯倉儲物流REIT申報至深交所，并獲受理。

募集說明書顯示，萬緯物流申報的公募REITs首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策等要求的在建項目或前期工作成熟的新項目。

底層資產方面，基金內資產包括佛山南海項目、紹興諸暨項目和湖州德清項目，3個物流項目建筑面積合計26.7萬平方米，總估值11.5億元，其中德清項目于2018年6月投入運營，佛山項目和諸暨項目均在2021年5月投入運營。

截至2023年底，佛山項目出租率100%，諸暨項目出租率97.45%，德清項目出租率98.35%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、募集說明書

值得注意的是，受租戶退租影響，諸暨項目出租率在2023年9月曾出現(xiàn)大幅下降；德清項目于2022年和2023年9月出租率也分別出現(xiàn)較大幅度波動，年底均恢復至接近滿租狀態(tài)。

按照租戶貢獻收入金額占比看，3個項目的租戶中，跨境電商占比28.7%，第三方物流占比34.5%，快遞快運占比11.2%，生鮮電商占比6.4%，制造業(yè)占比18.5%。

“標的基礎設施項目的經營高度市場化，收入來源較為分散，主要租戶包括國內知名第三方物流、電商、制造企業(yè)等。截至2023年9月30日，標的基礎設施項目出租率為88.25%。”按照募集說明書所公開的資料，截至2023年9月30日，華夏萬緯倉儲物流REIT共有10個租戶，相較于其他倉儲REITs項目，租戶數(shù)量不算充裕。

但華夏萬緯倉儲物流REIT的優(yōu)勢在于，前三大租戶租賃面積占全部已出租面積的比例為87.53%，其中最大租戶為萬緯佛山項目整租租戶拼多多。于2023年1月至9月，拼多多的租賃面積占比52.66%，產生的收入占比35.1%。

不過，雖然拼多多是佛山項目的整租租戶，但于招募說明書上并未公布2026年拼多多租約到期后的續(xù)租意向，若后期退租，佛山項目又未能找到接班租戶，項目收益穩(wěn)定性將下降。

拼多多之外，華夏萬緯倉儲物流REIT收獲了為光伏企業(yè)天合光能提供第三方物流服務的運營商，該租戶于2022年產生的租金及綜合管理服務收入占2022年營業(yè)收入的比例為18.32%。與拼多多不同，該租戶在未來仍有較強的擴租意愿。

質押股權后萬緯未來

細看華夏萬緯倉儲物流REIT的基礎設施項目歷史運營情況，2021年、2022年和2023年前9個月，3個項目合計EBITDA為2757萬元、6716萬元和4070萬元；凈利潤從-1368.72萬元漲至1405萬元再下滑至664.93萬元。

利潤波動實際上項目營業(yè)狀態(tài)變更緊密相關，首先佛山南海項目于2021年5月開始運營，初始運營階段收入較少，運營成本投入較大，導致該段時間凈利潤為負數(shù)；紹興諸暨項目2020-2022年凈利潤均不高的主要原因系諸暨萬斌于2020年末從萬緯物流投資取得借款人民幣2億元，并收取利息費用，因此各年度財務費用較大；湖州德清項目2020年凈利潤為負，也主要與湖州德清項目2020年將冷庫恢復為干倉并重新招租有關，2020年下半年開始，該項目達到接近滿租狀態(tài)。

大租戶是否長期續(xù)租、利潤情況是否能穩(wěn)定，在2024年、2025年達到募集說明書中的預測，市場間時常有聲音擔憂華夏萬緯倉儲物流REIT的未來前景。

如今，萬科抵押了萬緯物流270億元的股權，不免引來市場關注。

早在2021年9月，萬科曾為萬緯物流引入五名新股東，其中包含境外股東，注冊資本從244.2億元增加至359.68億元，萬科持股比例則由此前的100%降為75%。

同年，萬緯物流定下了“100個冷鏈園區(qū)”的三年目標，表示要在未來三年將冷鏈倉庫鋪到全國，用冷鏈干線把所有地區(qū)都連接起來。但截至2023年12月，萬緯物流在全國運營管理冷鏈物流園合計49個，并未達到目標數(shù)量。

截至目前，萬緯物流核心業(yè)務布局在國內47座城市，擁有170個物流園區(qū)，倉儲規(guī)模約合1200萬平方米。另據(jù)第三方統(tǒng)計，萬緯物流目前可融資項目總估值可達333.27億元，按50%的抵質押率估算，對應潛在融資空間約為166.63億元。

“我們跟銀行在資源問題、資產問題特別是押品問題上有很多交流，基本結論是，我們的押品、資源、資產相對充足。”從這點看來，萬科選擇萬緯物流股權作為抵押資產，是經過銀行方的評估考量。

抵押萬緯物流股權之外，還有消息顯示萬科有意出售持有的物流冷鏈服務公司普洛斯21.4%股權，但尚未與任何潛在買家達成協(xié)議。

冷鏈服務業(yè)務聯(lián)系電話：19937817614

華鼎冷鏈是一家專注于為餐飲連鎖品牌、工廠商貿客戶提供專業(yè)高效的冷鏈物流服務企業(yè)，已經打造成集冷鏈倉儲、冷鏈零擔、冷鏈到店、信息化服務、金融為一體的全國化食品凍品餐飲火鍋食材供應鏈冷鏈物流服務平臺。

標簽:

食品安全網

上一篇：中冷物流申請基于物聯(lián)網的冷鏈運輸路徑自學習智能規(guī)劃方法專利，提高了運輸車的運輸效率《孤舟》結局：看到翁太被周知非一槍斃命，才懂紀玉卿段位多高

下一篇：返回列表