3月開始，市場進(jìn)入年報(bào)披露季，各物流企業(yè)正陸續(xù)交出自己2021年的成績單。作為行業(yè)龍頭的萬緯物流，其2021年的成績單如何，始終是市場關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

3月30日，萬科發(fā)布2021年年度報(bào)告。縱觀整個(gè)年報(bào)，我們發(fā)現(xiàn)萬科旗下的萬緯物流財(cái)務(wù)呈現(xiàn)穩(wěn)定向上的狀況，營收、NOI等核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均保持高速增長；倉儲(chǔ)規(guī)模與冷鏈物流市場規(guī)模雙雙躍居全國首位。不難看出，這家創(chuàng)立于2015年，在萬科業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型過程中從零孵化的倉儲(chǔ)服務(wù)平臺經(jīng)過近七年的努力，其物流業(yè)務(wù)已躋身行業(yè)第一梯隊(duì)。

此外，值得關(guān)注的是，年報(bào)還顯示萬緯物流于2021年成功引入GIC、淡馬錫等國際知名主權(quán)基金的股權(quán)戰(zhàn)略，表明萬緯物流的專業(yè)能力和市場價(jià)值也獲得了國際資本的認(rèn)可。

文｜冷庫視界

圖｜萬緯物流官網(wǎng)

01 核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)亮眼 業(yè)績持續(xù)實(shí)現(xiàn)

高速增長

根據(jù)萬科2021年年報(bào)，截至2021年底，萬緯物流營收為31.6億元，同比增長 68.9%；NOI 達(dá)17.85億元，同比增長54%。值得一提的事，近三年，萬緯的營收和NOI均保持約50%的復(fù)合增長率。由此可見，萬緯物流的營收能力、經(jīng)營效率及效益正持續(xù)顯著提升。

具體分類來看，萬緯的高標(biāo)庫業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了總營收的六成以上，營業(yè)收入達(dá)20.6 億元，同比增長 59.8%。

萬緯這項(xiàng)業(yè)務(wù)為何發(fā)展如何迅猛？我們從年報(bào)中的另一組數(shù)據(jù)或能發(fā)現(xiàn)端倪：2021年，高標(biāo)庫穩(wěn)期的出租率為93%，NOI回報(bào)率為6.4%。極高的出租率和NOI回報(bào)率體現(xiàn)其優(yōu)異的經(jīng)營效率和效益。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，萬緯已在國內(nèi)核心物流節(jié)點(diǎn)城市形成全國性高標(biāo)倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，可為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲(chǔ)設(shè)施，涵蓋投資選址、開發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營、資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)。這些高標(biāo)倉建設(shè)則進(jìn)一步保障了該業(yè)務(wù)的營收能力。

占比稍低的冷庫營業(yè)收入為11.0 億元，同比增長高達(dá)89%。

相較而言，該業(yè)務(wù)盤子較小，但增長極快。首先歸功于75%的高穩(wěn)定期使用率及7%的NOI高回報(bào)率。其次，據(jù)了解，萬緯冷鏈物流采用國際先進(jìn)的倉庫設(shè)計(jì)及制冷工程技術(shù)，具備完善的全溫層倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)和運(yùn)輸資源池，為客戶提供多溫區(qū)倉運(yùn)一體化供應(yīng)鏈服務(wù)，因而其冷庫更受客戶青睞。

02 倉網(wǎng)布局日趨成熟 冷鏈物流布局

領(lǐng)跑行業(yè)

根據(jù)萬科2021年年報(bào)顯示，截至2021年末，萬緯物流累計(jì)倉儲(chǔ)可租賃面積已達(dá)1136萬平。我們通過梳理行業(yè)公開資料后發(fā)現(xiàn)，萬緯的倉儲(chǔ)面積規(guī)模目前排名前列，已進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)。

（數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)財(cái)報(bào)及官網(wǎng)披露的公開數(shù)據(jù)、媒體報(bào)道。其中，豐樹為截至2021年3月數(shù)據(jù)；京東、寶灣、順豐、宇培為截至2021年6月數(shù)據(jù)；萬緯、ESR、安博為截至2021年末數(shù)據(jù)，普洛斯、京東、嘉民為官網(wǎng)披露的最新數(shù)據(jù)；新宜為媒體12月媒體報(bào)道數(shù)據(jù)。）

尤為值得一提的是，在萬緯物流的倉網(wǎng)布局中，冷鏈物流的布局占據(jù)了十分重要的位置。2017年10月，萬緯并購沈陽、上海2個(gè)冷庫項(xiàng)目，正式切入冷鏈物流領(lǐng)域；2018年7月并購太古冷鏈平臺，一舉獲得上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7個(gè)冷鏈項(xiàng)目；2019年后，萬緯進(jìn)一步加大冷鏈布局投資力度。根據(jù)萬科2021年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬緯在建運(yùn)營的冷庫數(shù)量已有38個(gè)，可租賃面積138萬平方米、托盤數(shù)133萬托。從入局到行業(yè)領(lǐng)先，萬緯用4年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了冷庫總量領(lǐng)先行業(yè)，發(fā)展速度更為驚人。

03 精細(xì)化頭部客戶服務(wù)策略 庫內(nèi)運(yùn)營增值服務(wù)占比增至39%

在日趨成熟的倉網(wǎng)布局的保障下，萬緯獲得了諸多頭部客戶的青睞。

高標(biāo)倉儲(chǔ)方面，萬緯目前的頭部客戶分布在電商、快遞快運(yùn)、零售、三方物流和高端制造業(yè)（包括新能源、3C電子和整車及零部件等）等行業(yè)。

冷鏈倉儲(chǔ)方面，萬緯冷鏈采取的是精細(xì)化的頭部客戶服務(wù)策略。根據(jù)萬緯方面的介紹，公司把客戶行業(yè)細(xì)分成了商超零售、連鎖餐飲、快消、肉類、薯類、果蔬、乳制品、醫(yī)藥8大行業(yè)，深耕各行業(yè)高質(zhì)量頭部客戶，里面不乏沃爾瑪、蒙牛、盒馬、中糧、星巴克、肯德基等與生活息息相關(guān)的知名品牌，基本做到客戶品牌覆蓋百姓日常生活場景。根據(jù)萬科2021年年報(bào)顯示，截至2021年底，萬緯冷鏈頭部客戶覆蓋率已經(jīng)達(dá)到70%。

如此高的頭部客戶覆蓋率是如何做到的？根據(jù)公開資料分析，萬緯除了倉網(wǎng)布局的優(yōu)勢，產(chǎn)品力、專業(yè)運(yùn)營能力及品牌綜合實(shí)力的表現(xiàn)皆可圈可點(diǎn)。而這幾點(diǎn)正是全國連鎖型的頭部客戶選擇物流服務(wù)商的關(guān)鍵因素。

具體而言，產(chǎn)品力方面，萬緯表現(xiàn)突出。截至目前，萬緯有7個(gè)冷庫獲得LEED認(rèn)證，其中4個(gè)冷庫獲得LEED鉑金級標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，3個(gè)冷庫獲得LEED金級標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證；5個(gè)高標(biāo)倉園區(qū)獲得中國綠色倉庫綠色三星認(rèn)證中國綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn)中的最高級別認(rèn)證。在ESG方面的實(shí)踐雖然會(huì)增加部分成本，但一定程度上能更好助力拓展國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)客戶，尤其國際頭部企業(yè)。

運(yùn)營能力方面，萬緯冷鏈的園區(qū)及其庫內(nèi)運(yùn)營水平較高。尤為值得一提的事，萬緯物流在2021年布局醫(yī)藥物流對其進(jìn)行運(yùn)營。2021年初，萬緯攜手國藥集團(tuán)北京生物制品研究所，68天完成新冠疫苗庫改造，利用科技手段將北京亦莊園區(qū)打造成集智能溫控、智能消防、智能安防、自動(dòng)化設(shè)備于一體的智慧疫苗庫。眾所周知，醫(yī)藥物流的運(yùn)營要求和門檻嚴(yán)格，需要具備藥品經(jīng)營許可證、GSP證書、醫(yī)藥存儲(chǔ)配送三方服務(wù)資質(zhì)（以北京為例，全北京僅15家企業(yè)具備該資質(zhì)）等資質(zhì)與準(zhǔn)入門檻。萬緯得以對醫(yī)藥物流進(jìn)行運(yùn)營，可以說是其運(yùn)營能力的一次有力證明。

品牌綜合實(shí)力方面，萬緯深受市場認(rèn)可。在權(quán)威機(jī)構(gòu)國際冷藏庫協(xié)會(huì)發(fā)布的2020全球冷藏倉儲(chǔ)物流商25強(qiáng)榜單中，萬緯是唯一上榜的中國企業(yè)。

此外，在服務(wù)這些頭部客戶的案例中，萬緯還將倉儲(chǔ)服務(wù)延伸到客戶的供應(yīng)鏈鏈條，比如在服務(wù)沃爾瑪?shù)倪^程中，萬緯由最初的提供基礎(chǔ)倉儲(chǔ)配送服務(wù)，到2021年拓展合作了水果產(chǎn)地直采供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。這些增值服務(wù)無疑為萬緯的競爭力又添新的砝碼。根據(jù)萬科2021年年報(bào)顯示，全年萬緯冷鏈的年庫內(nèi)運(yùn)營增值服務(wù)收入占比已達(dá)到39%。

04 冷鏈?zhǔn)袌鲇型_(dá)萬億規(guī)模 頭部玩家未來可期

高速發(fā)展的冷鏈物流服務(wù)、穩(wěn)步提升的經(jīng)營效率、已然成熟的倉網(wǎng)布局、日益增多的行業(yè)頭部客戶，共同勾勒出萬緯物流的2021。未來，萬緯還將在哪些方面有所動(dòng)作？

據(jù)萬緯有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在冷庫方面，萬緯在不斷總結(jié)優(yōu)秀產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，未來會(huì)繼續(xù)加大在ESG實(shí)踐方面的投入。目前已經(jīng)匯編《萬緯綠色冷庫產(chǎn)品底線標(biāo)準(zhǔn)》，確保所有新建冷庫項(xiàng)目達(dá)到綠色三星/LEED 金級的設(shè)計(jì)要求，在設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)營的全生命周期踐行綠色理念。

未來，萬緯還將繼續(xù)推動(dòng)綠色全覆蓋，確保所有新建冷庫均為綠色倉庫，并探索落地分布式光伏，推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)近“零碳”目標(biāo)。

而對于萬緯所在的冷鏈物流這一賽道，有業(yè)內(nèi)人士估算，國內(nèi)冷鏈物流市場2022年規(guī)模或達(dá)5000億，未來預(yù)計(jì)還有1-2.5倍的增長。面對萬億冷鏈?zhǔn)袌觯ㄈf緯在內(nèi)行業(yè)玩家有著巨大的發(fā)展空間。

而政策方面的利好也將繼續(xù)推動(dòng)這一行業(yè)的發(fā)展。自2021年以來，冷鏈物流行業(yè)的政策持續(xù)落地。《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》更是明確提出布局建設(shè) 100個(gè)左右國家骨干冷鏈物流基地，建設(shè)一批產(chǎn)銷冷鏈集配中心，聚焦產(chǎn)地“最先一公里”和城市“最后一公里”，補(bǔ)齊兩端冷鏈物流設(shè)施短板。其他相關(guān)實(shí)施方案與專項(xiàng)規(guī)劃也相繼落地。業(yè)內(nèi)人士分析，作為行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)，萬緯未來有機(jī)會(huì)可以充分發(fā)揮專業(yè)運(yùn)營能力優(yōu)勢，通過輕重資產(chǎn)等靈活方式，助力參與規(guī)劃落地。

與此同時(shí)，我們也注意到冷鏈物流市場的行業(yè)集中度正在逐步提升，頭部玩家利用倉網(wǎng)布局優(yōu)勢形成的規(guī)模效應(yīng)、網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)將愈加顯著。對于萬緯這樣的頭部玩家來說，這也意味著未來市場占有率將有大幅提升的空間。

由此可見，冷鏈物流正迎來重大的歷史發(fā)展機(jī)遇，作為頭部玩家的萬緯物流的未來發(fā)展值得期待。

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