2023年通用倉庫和冷庫市場發展與展望

作者：CAWD

來源：中國倉儲與配送協會

一、2023 年全國倉庫市場分析

物聯云倉平臺數據顯示，2023 年我國倉庫總建筑面積達 4.01 億平方米，同比增長 6. 19%。其中，通用倉庫面積為 37033.7 萬平方米，占比 92.26%;冷庫面積約為 3108.4 萬平方米(容積為 13904.6 萬立方米)，占比 7.74%。

(一)通用倉庫

隨著一系列促進物流倉儲設施提質改造的政策發布與實施，以及高標庫能夠大幅提升單位面積的存儲貨量、縮短分揀貨物時間，從而降低單位成本、提升運營效率，通用倉庫高標庫面積占比逐年增加。

2023 年，高標庫面積為 14957.9 萬平方米，占比達到 40.39%，較上年增加

3.22 個百分點；非高標庫面積為 22075.8 萬平方米，占比為 59.61%。

(二)冷庫

近年來，隨著我國經濟的快速發展和消費水平的提高，對冷庫設施的需求也越來越大，冷庫規模也逐漸增大。

二、區域倉儲市場分析

(一)倉儲資源情況

2023 年，倉儲資源存量排名依次為東部地區、西部地區、中部地區、東北地區；新增供應面積排名依次為東部地區、中部地區、西部地區、東北地區。

表 1 2023 年全國倉儲資源存量分布情況

1.東北地區

2023 年，東北地區部分城市持續加大倉庫整治力度，對不合規的倉庫進行拆除與改造，整體倉儲面積較 2022 年有所減少。

2.東部地區

2023 年，東部地區通用倉庫主要分布在上海、廣州、蘇州等城市；冷庫主要分布在上海、廣州、天津等城市。

圖 4 2023 年東部地區重點城市通用倉庫面積情況(單位：萬平方米)

圖 5 2023 年東部地區重點城市冷庫容積情況(單位：萬立方米)

3.中部地區

2023 年，中部地區通用倉庫主要分布在武漢、鄭州等城市；冷庫主要分布在武漢、長沙等城市。

4.西部地區

2023 年，西部地區通用倉庫主要分布在成都、重慶等城市；冷庫主要分布在成都、重慶等城市。

(二) 倉庫需求情況

2023 年，四個區域的倉庫需求類型均以倉庫租賃為主，其次為倉庫代管。省會城市及重要樞紐城市需求較為旺盛。

東北地區：倉庫需求面積占全國的 4.02%，倉庫需求相對較少；以通用倉庫需求為主，冷庫需求較少；需求主要集中在哈爾濱、沈陽等城市。

東部地區：倉庫需求面積占全國的 54.62%，倉庫需求相對較多；通用倉庫需求主要集中在蘇州、杭州等城市，冷庫需求主要集中在上海、寧波、廣州等城市。

中部地區：倉庫需求面積占全國的 16.56 %；通用倉庫需求主要集中在武漢、合肥等城市，冷庫需求主要集中在武漢等城市。

西部地區：倉庫需求面積占全國的 24.80%;通用倉庫需求主要集中在成都、昆明等城市，冷庫需求主要集中在成都、西安等城市。

圖 12 2023 年東部地區重點城市倉儲需求情況

(三)租金與空置率情況

通用倉庫平均租金為 23.25 元/㎡·月，通用倉庫空置率為 16.53%；冷庫平均租金為 86.00 元/㎡·月，冷庫空置率為 17.55%。按地區劃分，東部地區倉儲需求旺盛，去化難度相對其他區域較為樂觀，因此東部地區為通用倉庫平均租金最高的區域；東北地區需求有限，且由于市場存量較多，因此東北地區為通用倉庫空置率最高的區域。

三、物流地產公募 REITs 情況

倉儲設施屬于重資產投資，持續存在資金缺口，亟須通過存量倉儲物流項目發行基礎設施 REITs 回收資金的方式，籌措新增投資倉儲物流的資金。2023 年有 2 只倉儲物流設施公募 REITs 擴募份額，3 只倉儲物流設施公募 REITs 申報中國證監會、證券交易所的公募 REITs。

非底層資產基本價值發生重大變化。隨著二級市場價格的超跌反彈，以及長線資金的陸續落地和政策上會計記賬方式的調整等利好因素的出現，公募 REITs 的長期配置價值逐漸顯現，值得投資者持續關注。

倉儲物流設施 REITs 作為一種重要的投資工具，其運營穩定性和配置價值在市場中具有顯著地位。通過深入分析和理解其運營特點、潛在風險以及市場前景，投資者可以更好地把握投資機會，實現資產的長期增值。

四、倉儲市場未來展望

2024 年及未來一個時期，我國經濟低速增長仍將持續，在現有存量基礎上，隨著新增項目投入市場，大部分城市仍將面臨去化壓力大、租金下滑、空置率上升等挑戰。

東北地區：整體趨于飽和，去化壓力較大。物聯云倉數據顯示，在建倉庫面積約 65 萬平方米。倉儲資源趨于飽和狀態、供大于求，未來去化壓力較大，尤其是大連市、長春市等空置率較高的城市。

東部地區：跨境電商帶動相關市場需求增長明顯。物聯云倉數據顯示，在建倉庫面積約 725 萬平方米，租金與空置率整體相對穩定，不同城市間有所變化，如廣州市、深圳市、東莞市、佛山市等城市跨境電商等行業需求快速增長，當地倉儲空置較少，預計未來新增供應仍然無法滿足市場快速增長的需求；北京市倉儲市場未來將持續保持供需較為平衡狀態，但核心市場仍將供不應求；天津市處于京津冀交匯點以及京津主軸發展的關鍵節點，武清區將持續承接北京外溢需求；上海市、江蘇省、浙江省等省市未來新增供應約 150 萬平方米，但是需求動力略有不足，未來去化將面臨一定困難。

中部地區：整體供需平衡，新增投入將加大出租壓力。物聯云倉數據顯示，在建倉庫面積約 100 萬平方米，未來需求動力不足，去化困難，租金跌至低點。華中地區未來新增供應主要集中在合肥市、長沙市、孝感市、鄭州市，這些節點城市目前供需基本平衡，隨著新增供應入市、存量增加，去化將成為地區焦點問題。

西部地區：新增項目減少，空置率仍將處于高位。多個物流地產企業表示，在西部地區重點城市布局基本完成后，將減少新項目投資，以現有存量項目建設運營為主，并會關注一些優質項目的收購與合作。結合當前經濟形勢，西部地區市場需求萎縮，極少有新增亮點，區域市場整體租金呈下降態勢，個別城市區域下降明顯，如昆明空港、重慶空港等。

未來一段時間，在同質化競爭的情況下，租金還會持續下降。國內經濟承壓較大，租戶大多在縮減面積優化成本，從目前來看，空置率還會徘徊在一個高位。返回搜狐，查看更多

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