專欄 | 冷鏈物流園規(guī)劃發(fā)展實踐與第三方冷鏈物流園的模式考究

時間：2023-01-02 22:12:05來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

導讀：

近年來在政策刺激和需求側(cè)不斷擴大的背景下，我國冷鏈物流行業(yè)迎來了發(fā)展的重大時機，尤其是近5年，中國冷鏈物流需求年均增長率接近20%，市場規(guī)模、冷藏設(shè)備設(shè)施等成倍增長，冷鏈行業(yè)的核心載體（冷鏈物流園）投資建設(shè)遍地開花。在梳理冷鏈物流園行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上結(jié)合以往的規(guī)劃經(jīng)驗，總結(jié)出一些冷鏈物流園規(guī)劃發(fā)展之道。

冷鏈物流園發(fā)展概況

1、冷鏈物流園概述

冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術(shù)工藝和冷庫、冷藏車、冷藏箱等設(shè)施設(shè)備，確保冷鏈產(chǎn)品在初加工、儲存、運輸、流通加工、銷售、配送等全過程始終處于規(guī)定溫度環(huán)境下的專業(yè)物流。

冷鏈物流的對象產(chǎn)品包括：農(nóng)產(chǎn)品、禽肉類、水產(chǎn)品、花卉、加工食品、冷凍或速凍食品、冰淇淋和蛋奶制品、快餐原料、酒品飲料等;特殊的商品有：藥品(疫苗、血液)、化工品等。

而冷鏈物流園正是提供加工、存儲和運輸?shù)膱鏊?，是冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，是聯(lián)結(jié)產(chǎn)和銷的關(guān)鍵節(jié)點和平臺，是運用了多種冷鏈技術(shù)，在物流作業(yè)集聚區(qū)和運輸樞紐銜接地區(qū)將眾多冷鏈物流企業(yè)集聚在一起，實現(xiàn)專業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營的大型綜合性物流園區(qū)。

2、冷鏈物流園的類型。

現(xiàn)階段冷鏈物流園主要有四類，以農(nóng)產(chǎn)品、冷凍品批發(fā)為主的交易型冷鏈物流園，以提供產(chǎn)品加工場地為主的冷鏈物流園，以冷庫租賃為主的大型倉儲型冷鏈物流園，以城市配送為主的小型冷鏈物流園。

交易型冷鏈物流園。 交易冷鏈物流園區(qū)是以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易為核心的服務(wù)功能，形成冷鏈物流與市場交易相互促進、良性互動的服務(wù)模式。此類園區(qū)一般位于市內(nèi)或近郊，得益于冷產(chǎn)品交易必須以冷庫為依托的特點，此類園區(qū)出租率較高，盈利水平也較高。

加工型冷鏈物流園。 此類物流園主要針對食品加工制造企業(yè)，涵蓋農(nóng)產(chǎn)品初加工、精深加工、預制菜生產(chǎn)等，提供大型低溫加工車間和倉儲，并配套研發(fā)、測試和生活服務(wù)區(qū)。同時這類園區(qū)對污水排放、用水用電等條件要求較一般園區(qū)高。

倉儲型冷鏈物流園。 此類冷鏈物流園區(qū)一般建在離市區(qū)距離較遠，或靠近港口和道路中轉(zhuǎn)樞紐的地方。較大存儲量的冷庫和較便宜的地價及建造成本適合大批量的冷產(chǎn)品儲存，如進口海產(chǎn)品、國家儲備肉、水果保鮮庫等。

區(qū)域配送型冷鏈物流園。 區(qū)域配送冷鏈物流園區(qū)大多出現(xiàn)在大型城市的核心區(qū)，主要承擔城市配送功能，具有多溫區(qū)、多品類、多頻率、共存配送等特點，實現(xiàn)區(qū)域配送效率最高、成本最低的優(yōu)勢。

3、冷鏈物流園政策環(huán)境

近三年來，尤其是在新冠疫情反復肆虐背景下，國家對冷鏈物流及其設(shè)施的建設(shè)更加注重，連續(xù)出臺了許多具有指導性的政策和規(guī)劃，助力整個行業(yè)快速發(fā)展。

4、冷鏈物流園市場情況

根據(jù)國家信息中心大數(shù)據(jù)發(fā)展部測算，2021年我國冷鏈物流市場達到15.01%的增速，市場規(guī)模達到4407億元。

2015-2021年全國冷鏈物流市場規(guī)模(單位：億元)

資料來源：國家信息中心

緊隨著國家支持冷鏈物流發(fā)展的相關(guān)政策出臺，冷鏈物流項目紛紛上馬，各類冷鏈物流相關(guān)資源配置進一步完善。2020年在疫情的影響下，各級政府意識到冷鏈物流對于保障基礎(chǔ)民生工作的重要意義，發(fā)展冷鏈物流產(chǎn)業(yè)，推進冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施布局，成為很多地方政府的發(fā)展重點。經(jīng)初步核算，2021年我國冷庫總量達7498萬噸，較上一年同比增長12.5%。

2015-2021年全國冷庫總量(單位：萬噸，%)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

據(jù)中冷聯(lián)盟發(fā)布的《全國冷鏈物流企業(yè)分布圖》顯示，2021年，我國冷庫容量區(qū)域分布中，華東地區(qū)的冷庫容量最大，占比全國冷庫總量的39.92%;其次是華中地區(qū)，占比達13.64%。

2021年全國冷庫容量地區(qū)分布情況(單位：%)

資料來源：中冷聯(lián)盟前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

全國各地冷庫租金差異較大，主要體現(xiàn)為東高西低，沿海地區(qū)高，內(nèi)陸地區(qū)低。根據(jù)鏈庫網(wǎng)&中物聯(lián)冷鏈委冷庫數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年一線城市冷庫供不應(yīng)求，租金維持小幅上漲;二、三線城市冷庫租賃需求不足，租金有小幅下降。其中，深圳、海口、東莞地區(qū)冷庫平均租金較高，均高于120元/板/月;烏魯木齊、銀川地區(qū)平均租金較低，均低于80元/板/月。

2021年上半年主要城市冷庫倉儲價格行情參考(單位：元/板/天)

資料來源：鏈庫前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

規(guī)劃實踐案例

案例一：

該冷鏈物流園項目位于某一線城市，由國內(nèi)領(lǐng)先的物流園開發(fā)商投資建設(shè)，項目占地200畝，建筑面積20萬㎡，投資超過20億元。

通過對當?shù)厥袌鲂枨笳{(diào)研，并結(jié)合投資方在業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢，規(guī)劃打造行業(yè)領(lǐng)先、高標準、綠色低碳的現(xiàn)代冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園，建設(shè)恒溫、冷藏、冷凍等多溫區(qū)冷庫，布局食品加工等增值服務(wù)區(qū)，為食品、醫(yī)藥、跨境電商等企業(yè)提供集貨物存儲、加工、配送等功能于一體的綜合冷鏈物流服務(wù)。

同時通過建設(shè)冷鏈信息平臺，實現(xiàn)智慧溫控、可視化、實時監(jiān)控、定位軌跡追蹤、可追溯等，為客戶提供安全、準確、高效、環(huán)保的全程冷鏈服務(wù)。

案例二：

該項目位于城市遠郊，項目結(jié)合區(qū)位、政策、平臺等各方優(yōu)勢，立足于城市保供發(fā)展需求，延伸發(fā)展商貿(mào)物流與食品智造等板塊，打造成為集研、產(chǎn)、供、銷于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

項目總體規(guī)劃建設(shè)“一園、兩基地、一配套”，擬規(guī)劃占地面積為1800畝，總投資規(guī)模為150億元，通過分期建設(shè)，平臺化思維發(fā)展，打造成為要素齊全、高效協(xié)作、產(chǎn)出顯著、社會效益明顯、獨具特色的以冷鏈為核心的綜合性園區(qū)，該項目引入了冷鏈服務(wù)中心、食品科技園、農(nóng)貿(mào)流通中心、城市保供基地、創(chuàng)新中心、人才鄰里，以農(nóng)貿(mào)和食品加工帶動冷鏈服務(wù)需求，以冷鏈服務(wù)促進食品工業(yè)和貿(mào)易的快速發(fā)展，同時布局包括吃喝玩樂等一系列配套，解決項目地遠離城市的不便，構(gòu)造園區(qū)內(nèi)循環(huán)體系，保障園區(qū)長久持續(xù)發(fā)展。

規(guī)劃見解

冷鏈物流園項目投資較大，專業(yè)性較強，不同于其他園區(qū)后續(xù)有較為寬松的調(diào)整空間，冷鏈物流園一旦成型，因為涉及到眾多設(shè)施設(shè)備，后續(xù)的調(diào)整空間不大。因此要在建設(shè)前期做好規(guī)劃定位，要合理且明確園區(qū)應(yīng)該做什么，不改做什么，園區(qū)的選址、運營模式和規(guī)模大小、功能配比等都要明確。

基于過往的項目經(jīng)驗對冷鏈物流園項目規(guī)劃提出以下幾點建議：

充分考慮區(qū)域內(nèi)的資源稟賦 ，明確到底是做產(chǎn)地市場的冷鏈還是打造銷地市場的冷鏈。找出區(qū)域內(nèi)外銷或者內(nèi)購的產(chǎn)品是農(nóng)牧產(chǎn)品還是水產(chǎn)品或是生物醫(yī)藥等需要冷庫的品類，根據(jù)品類特點和規(guī)模等多種因素，綜合考慮冷鏈中心的設(shè)置，包括溫區(qū)、面積大小、交通設(shè)計等。

考量項目的區(qū)位交通 ，項目到底是處在城市中心、近郊還是遠郊，根據(jù)不同的位置去匹配園區(qū)的功能，比例在遠郊的要考慮到員工居住問題;在城市中心的要考慮發(fā)揮土地最大的價值，考慮引入商貿(mào)辦公居住一體，以商貿(mào)辦公聚攏人氣等。

前期確定好園區(qū)的主要類型 ，通過資源分析以及開發(fā)愿景，要明確園區(qū)到底是哪種類型，加工型、交易型、倉儲型、城市配送型等，根據(jù)不同的類型去設(shè)計園區(qū)冷庫的面積大小和匹配園區(qū)的配套以及交通動線設(shè)計，同時可以盡早啟動招商。

規(guī)劃要適度超前， 考慮到目前冷鏈物流行業(yè)發(fā)展速度較快，同時園區(qū)的開發(fā)建設(shè)時間較長，因此項目的規(guī)劃要適度超前，在園區(qū)設(shè)備、園區(qū)平臺、園區(qū)運輸車輛、園區(qū)建筑等眾多方面都要考慮未來的發(fā)展趨勢。

商務(wù)部：鼓勵第三方社會化冷鏈物流企業(yè)發(fā)展

第三方冷鏈物流是社會化分工的產(chǎn)物，供貨商及購貨商企業(yè)基于自身軟硬件設(shè)施的欠缺，以及技術(shù)、成本等方面的制約，往往將經(jīng)營過程中的冷鏈環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移給第三方來服務(wù)，以達到專注主業(yè)、控制成本、提升效率等目的。

2021年年末，國務(wù)院辦公廳發(fā)布冷鏈物流首個五年規(guī)劃，國家對冷鏈物流行業(yè)的關(guān)注上升到前所未有的高度，展現(xiàn)出國家補足冷鏈物流短板的決心。商務(wù)部也表示將貫徹落實《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，在流通領(lǐng)域抓好產(chǎn)地流通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、跨區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和干線冷鏈物流建設(shè)、終端零售網(wǎng)絡(luò)“冷環(huán)境”建設(shè)，并提出鼓勵第三方社會化冷鏈物流企業(yè)發(fā)展，推動冷鏈云倉、共同配送、零擔物流等模式推廣應(yīng)用。

第三方冷鏈物流園區(qū)發(fā)展模式

1、依托大客戶型——萬緯成都新津冷鏈園

2015年，萬科集團推出其獨立物流品牌——萬緯物流，并于2017年正式進軍冷鏈物流，2018年萬科并購太古冷鏈物流資產(chǎn)包，萬緯物流在冷鏈物流領(lǐng)域的實力大幅提升。

如今，萬緯已成為國內(nèi)知名的第三方冷鏈物流服務(wù)提供商及多溫區(qū)綜合物流解決方案服務(wù)商，累計入駐21城，共運營管理25個專業(yè)冷鏈物流園，倉儲規(guī)模超85中國方米。

多年來，萬緯物流先后與佳沛奇異果、褚橙、費列羅、百勝集團、藍威斯頓、沃爾瑪?shù)戎摺⑹称菲髽I(yè)和大型商超合作，深耕各行業(yè)高質(zhì)量頭部客戶，不僅提供冷鏈倉儲服務(wù)，同時深入到客戶的供應(yīng)鏈中，提供多元化、定制化的冷鏈物流增值服務(wù)。

萬緯成都新津冷鏈園區(qū)位于成都市新津縣，總占地面積51300平米，物業(yè)結(jié)構(gòu)為單層結(jié)構(gòu)，是西南地區(qū)規(guī)模最大、最先進的現(xiàn)代化冷庫項目之一，總?cè)萘客斜P位48938托，超大的庫容以及多溫區(qū)的庫區(qū)劃分充分滿足了萬緯物流不同類型客戶在淡旺季的動態(tài)需求。

作為沃爾瑪在成都的生鮮配送中心，園區(qū)為沃爾瑪提供收貨、分揀、發(fā)貨服務(wù)，擁有13個全封閉式裝卸平臺，可實現(xiàn)冷藏車無縫對接，專辟了三個獨立庫房作為沃爾瑪專用操作倉，根據(jù)沃爾瑪?shù)男枨螅跍乜剀嚿习惭b溫度記錄儀，全程記錄車廂溫度，實現(xiàn)定制化服務(wù)。

諸如萬緯成都新津冷鏈園這樣依托大客戶型的模式，通過對大規(guī)模先進現(xiàn)代化冷庫的建造維護、綜合定制化的冷鏈物流服務(wù)以及對各類行業(yè)大客戶的業(yè)務(wù)開展與經(jīng)驗積累，形成了在行業(yè)競爭和長期合作上的優(yōu)勢。

一方面，由于大型客戶、品牌企業(yè)對冷鏈倉儲配送軟硬件的高要求，帶來了較高的合作門檻，有效的抵制了“惡性低質(zhì)競爭”。萬緯冷鏈物流采用國際先進的倉庫設(shè)計及制冷工程技術(shù)，高標準的冷庫建設(shè)為萬緯冷鏈帶來了75%的高穩(wěn)定期使用率及7%的NOI高回報率，萬緯的冷鏈物流業(yè)務(wù)快速增長，據(jù)萬科2021年年報顯示，截至2021年底，萬緯冷庫營業(yè)收入為11.0 億元，同比增長高達89%。

另一方面，這種精細化的頭部客戶合作策略往往帶有較強的戰(zhàn)略互補性與穩(wěn)定性，合作一旦達成，雙方就會形成長期穩(wěn)定的關(guān)系，據(jù)悉，自2019年萬緯成都新津冷鏈園與沃爾瑪開展合作以來，萬緯物流兩年中還與沃爾瑪在昆明、沈陽、廣西達成了3個項目的合作。

2、依托批發(fā)市場型——武漢白沙洲冷庫

武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場有限公司于2008年6月成立武漢白沙洲冷鏈物流有限公司，并在武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場西南側(cè)籌建了武漢白沙洲冷鏈市場。

白沙洲冷鏈市場總用地461畝，規(guī)劃建筑面積30中國方米，總投資9.5億元，分三期投入開發(fā)建設(shè)20萬噸冷庫及包括冷凍食品、海鮮、板栗、干調(diào)等在內(nèi)的配套市場群，并集合現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品精、深加工以及物流配送、電子結(jié)算等配套信息服務(wù)為一體，與白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場構(gòu)成了華中區(qū)域最大的農(nóng)產(chǎn)品交易中心，成為華中乃至全國“一站式”采購平臺。

白沙洲冷庫背靠白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場這個大平臺，經(jīng)營優(yōu)勢主要集中在對一級渠道批發(fā)商的引入以及兩者之間資源的整合。

首先白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場的人流、車流以及成熟的往來客戶資源，為白沙洲冷庫在商鋪冷庫招商以及品牌推廣上提供了強大的助力;其次，除冷庫外，白沙洲冷庫的冷凍食品、海鮮、板栗、干調(diào)等配套市場群兼顧了部分批發(fā)市場功能，與白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場的經(jīng)營品類形成互補、雙贏格局，為客戶多元化發(fā)展提供空間，還可以打造兩大市場的“一站式購物”，為買方客戶減少往來奔波，降低成本。

從收益和效益來看，依托批發(fā)市場型冷庫的收益模式最主要的是商鋪和冷庫對外租賃、庫內(nèi)有償裝卸服務(wù)和交易計提，在冷鏈物流的其他增值服務(wù)上可發(fā)揮空間不大，主要在于以批發(fā)商為主體的目標客戶對精細化、全程化、管控自動化的冷鏈配送體系要求較低，但同時軟硬件的“低門檻”要求，也一定程度上加大了該模式的市場競爭壓力。

另外，批發(fā)市場素來有“搞活一個市場可以帶熱一圈經(jīng)濟”的項目連帶效益，尤其是農(nóng)批市場在我國農(nóng)產(chǎn)品流通中的地位逐年攀升，未來收益擴大化的樂觀預期讓這類投資經(jīng)營模式逐年升溫。

再者，從城市角度來看，依托批發(fā)市場建設(shè)冷鏈物流園，能夠有效賦能城市農(nóng)批市場發(fā)展，減少產(chǎn)品損耗，延長農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)時間，降低成本，起到穩(wěn)定市場物價，幫助農(nóng)批市場更好實現(xiàn)“菜籃子”功能，于城市農(nóng)產(chǎn)品流通有益。

當然，由于此物流模式所依托的客戶群體本身具有較大的不穩(wěn)定性，數(shù)量又多，需求各異，業(yè)務(wù)規(guī)模參差不齊，上游采購及下游銷售線路分散，使得冷鏈物流整體處于零散不穩(wěn)定狀態(tài)，給園區(qū)的經(jīng)營管理帶來一定的風險。

結(jié)語

在面對日新月異的市場變化和需求提升中，第三方冷鏈物流園區(qū)的發(fā)展模式也在不斷更新?lián)Q代，盡管模式不同，第三方冷鏈物流園區(qū)的總體發(fā)展趨勢是趨同的，一站式智能冷鏈物流服務(wù)和供應(yīng)鏈解決方案更加得到市場青睞，在零擔運輸、城市共同配送;多功能化、定制化服務(wù);設(shè)備和管理的智能互聯(lián);流通鏈兩端“最先一公里”和“最后一公里”的建設(shè)等方面的市場競爭將日益加劇。

關(guān)注 | 園區(qū)薈

來源 | 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

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