將于2016年5月1日全面推開的營業稅改征增值稅實施方案細則“揭開面紗”，標志著已實施4年多的營改增改革迎來“收官”之戰。隨著最后4個行業——建筑業、房地產業、金融業、生活服務業告別營業稅，這場涉及近千萬戶新納稅人、全年減稅超5000億元的重大改革將對企業和個人稅負影響幾何？四大行業又該怎樣應對？關乎你我的錢袋子，趕快看看！

一、稅負漲了嗎

改革后，建筑業一般納稅人將從此前繳納3%的營業稅改為11%的增值稅；小規模納稅人則使用3%的增值稅征收率。

安徽省國稅局貨物和勞務稅處調研員江山認為，隨著鋼筋、水泥等建筑成本得到進項抵扣，改革有助于消除重復征稅，但目前建筑業發票管理有待規范。

他舉例說，一個總造價1000萬元的建筑項目，按營業稅3%計稅，承擔稅負30萬元；實行增值稅后，如果成本800萬元，那么1000萬元減去800萬元后的差額200萬元，按11%的稅率，稅負為22萬元。

二、房企減負會降房價嗎

實施方案落地，房地產業從此前征收5%的營業稅，改為適用11%的增值稅率。人們關心，買房會降價嗎？

方案最受關注的，是明確房地產項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。

“土地問題直接影響的就是房價。”中國社科院財經戰略研究院研究員張斌說，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費負擔。但由于政策剛發布，最終對房價影響幾何要視后期執行和抵扣空間界定等具體情況而定。

三、個人賣房要多繳稅嗎

實施方案中，百姓最關注個人賣房是否要多繳稅？目前，我國二手房轉讓需繳納5%的營業稅。

根據新規，增值稅替代營業稅后，個人購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買兩年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。而且即便稅率相同，由于增值稅計算方法不同，計稅依據需轉化為不含稅價，實際稅負還會更低。

中國國際稅收研究會學術委員汪蔚青算了一筆賬：市民出售購買兩年內房屋，如果銷售額總價100萬元，本來需繳納營業稅5萬元。現在按增值稅算，把100萬元視作含稅銷售額，那么不含稅銷售額就是：100÷（1+0.05）=95.24萬元，即4.76萬元是應繳納增值稅額，相比營業稅少了0.24萬元。

方案也體現了“因城施策”方針，如規定北上廣深一線城市要銷售購買兩年以上的非普通住房，需要以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。此外，個人出租不含住房的不動產，按5%的征收率計算應納稅額；個人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

四、金融業稅負降了嗎

作為產業鏈的最上游，金融服務主要是經營金融保險的業務活動，如貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉讓等。改革后由原來5%的營業稅率改為6%的增值稅率。

專家認為，改革不會對金融業整體稅負產生重大影響。“從營業稅改為增值稅后稅率增加了一個百分點，但考慮到可抵扣因素，特別是不動產抵扣，金融業稅負應能實現只減不增。”張斌說。

此外，方案還明確一些優惠政策，如金融機構農戶小額貸款、國家助學貸款、個人住房貸款都列入免征增值稅的范圍；存款利息、被保險人獲得的保險賠付等屬于不征收增值稅項目。

五、日常生活受益多少

教育、醫療、餐飲、旅游、娛樂、住宿等生活服務業與百姓生活最為緊密。改革對行業稅負和百姓生活影響怎樣？

托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務，養老機構提供的養老服務，婚姻介紹服務，殯葬服務，個人銷售自建自用住房、學生勤工儉學提供的服務……方案明確了數十項免征增值稅項目，保障百姓基本的公共服務。

而對于生活服務業從原來5%營業稅變為6%增值稅，汪蔚青認為，由于有進項抵扣，行業稅負仍有可能下降。

此外，由于餐飲、美容、酒店等年銷售額未超500萬元的小微企業占比較大，這些小規模納稅人將按3%的征收率簡易征稅，低于原先營業稅稅負。

四大行業應對攻略

攻略之一：建筑業

建筑業營改增帶來啥變化

①建筑業將從征收3%的營業稅，改征11%的增值稅。

②11%的增值稅稅率適用于建筑業一般納稅人。而小規模納稅人，可選擇簡易計稅方法征收3%的增值稅。

③建筑業企業大量的沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發票，這將導致進項稅額減少，成本相應增加。

④建筑企業屬于勞動密集型產業，外部勞務費用在施工成本中所占比重為20%—30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進項發票。

建筑業營改增有哪些福利

①在三種特殊情況下，原本按照11%征收增值稅的一般納稅人，也可以選擇按3%簡易征收增值稅。

a一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務

b一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務

c一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務

②還有增值稅零稅率的優惠哦！這適用于工程項目在境外的建筑服務。

攻略二：房地產業

房地產營改增中稅率

不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率為11%。

房地產營改增將帶來哪些影響？

首先，不動產納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業利潤水平，助推規模化、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。

其次，為實現進項抵扣，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，有利于改變行業“大而全”的粗放模式，促進行業細分、專業化經營；

再次，增加抵扣額和確認抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾；

最后，由于土地或房屋增值越多，開發商繳納的增值稅就越多，這就激勵開發商不再靠漲價獲益，而是轉向提升產品品質和成本管控。

二手房交易符合條件可免增值稅

①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

②個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

攻略三：金融業

金融業營改增稅率變化

金融業將從征收5%的營業稅，改征6%的增值稅。

營改增試點過渡政策的規定，以下項目免征增值稅

（一）以下利息收入。

1.2016年12月31日前，金融機構農戶小額貸款。

小額貸款，是指單筆且該農戶貸款余額總額在10萬元（含本數）以下的貸款。

2.國家助學貸款。

3.國債、地方政府債。

4.人民銀行對金融機構的貸款。

5.住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發放的個人住房貸款。

6.外匯管理部門在從事國家外匯儲備經營過程中，委托金融機構發放的外匯貸款。

7.統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息。

統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。

（二）被撤銷金融機構以貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等財產清償債務。

被撤銷金融機構，是指經人民銀行、銀監會依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農村信用社。除另有規定外，被撤銷金融機構所屬、附屬企業，不享受被撤銷金融機構增值稅免稅政策。

（三）保險公司開辦的一年期以上人身保險產品取得的保費收入。

一年期以上人身保險，是指保險期間為一年期及以上返還本利的人壽保險、養老年金保險，以及保險期間為一年期及以上的健康保險。

上述免稅政策實行備案管理，具體備案管理辦法按照《國家稅務總局關于一年期以上返還性人身保險產品免征營業稅審批事項取消后有關管理問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第65號）規定執行。

（四）下列金融商品轉讓收入。

1.合格境外投資者（QFII）委托境內公司在我國從事證券買賣業務。

2.香港市場投資者（包括單位和個人）通過滬港通買賣上海證券交易所上市A股。

3.對香港市場投資者（包括單位和個人）通過基金互認買賣內地基金份額。

4.證券投資基金（封閉式證券投資基金，開放式證券投資基金）管理人運用基金買賣股票、債券。

5.個人從事金融商品轉讓業務。

攻略四：生活服務業

營改增稅率變化

統一改征6%的增值稅。

營改增試點過渡政策的規定，以下項目免征增值稅

1.托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務。

2.養老機構提供的養老服務。

3.殘疾人福利機構提供的育養服務。

4.婚姻介紹服務。

5.殯葬服務。

6.殘疾人員本人為社會提供的服務。

7.醫療機構提供的醫療服務。

8.從事學歷教育的學習提供的教育服務。

9.學生勤工儉學提供的服務。

10.農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治。

11.紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務取得的第一道門票收入。

12.寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、宗教活動的門票收入。

13.2017年12月31日前，科普單位的門票收入，以及縣級以上黨政部門和科協開展科普活動的門票收入。

14.政府舉辦的從事學歷教育的高等、中等和初等學校（不含下屬單位），舉辦進修班、培訓班取得的全部歸該學校所有的收入。

舉辦進修班、培訓班取得的收入進入該學校下屬部門自行開設賬戶的，不予免征增值稅。

15.政府舉辦的職業學校設立的主要為在校學術提供實習場所、并由學校出資自辦、由學校負責經營管理、經營收入歸學校所有的企業從事《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》中“現代服務”（不含融資租賃服務、廣告服務和其他現代服務）、“生活服務”（不含文化體育服務、其他生活服務和桑拿、氧吧）業務活動取得的收入。

16.家政服務企業由員工制家政服務員提供家政服務取得的收入。

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來源：經濟日報（ID：jjrbwx）、北京晨報

本文編輯：姜美羊

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