都說餐飲創(chuàng)業(yè)就是一部踩坑史，步步還珠格格。看似夸張，卻是餐飲人的寫照。這不，展店第一步——遷建，就已充滿腥風(fēng)血雨。

最近寧波有位周老伯反映，稱自己花了100多萬購買了鎮(zhèn)海區(qū)佳源銀泰城的金街商鋪。可到了驗房時才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初宣傳單上寫的“餐飲旺鋪”，實際卻沒有設(shè)置水管和煤氣接入口，無法從事餐飲行業(yè)經(jīng)營。

“餐飲旺鋪”最后成為“餐飲忘鋪”（忘記鋪設(shè)水管和煤氣的店面），上百萬打了水漂，實在可氣。

但像周老伯這樣不小心著道的餐飲人并不少。小新就為大家盤點出餐飲遷建常見的七大坑，給大家提個醒:店面千萬個，安全第一個。遷建不合適，只剩兩行淚。

坑一、假餐館

相關(guān)證照齊全，煙油管道等發(fā)展商前提具備是餐飲經(jīng)營的基本前提。開篇說的周老伯案例就是碰上不具備餐飲經(jīng)營前提的典型”假餐館“案例。

避坑手冊： 多走、多看、多問，一定要在勞動合同前明確店面與否具備做餐飲的前提，與否能做餐飲。發(fā)展商前提情況需實地介紹，而經(jīng)營資質(zhì)問題在街邊店、社區(qū)店中尤為重要。

此外，還需要到消防、社區(qū)城區(qū)、公安、環(huán)保局等職能部門咨詢，確認(rèn)意向店面與否能夠建立明火廚房。

坑二、新商鋪

餐飲進mall為了蹭商鋪用戶數(shù)目及其信譽的。而新商鋪商業(yè)模式尚未成熟，往往需要培養(yǎng)客用戶數(shù)目，新國際品牌進去很難成為培養(yǎng)客用戶數(shù)目的犧牲品。

小新認(rèn)識一位做椰子雞的廣東老板，就是被一新商鋪的低租金吸引而去展店。結(jié)果，他的店反而成為商鋪唯一能帶人潮的店面。老板說“展店兩年，之前的店面裝修費用還未回本。”

避坑手冊： 不管商辦人員說的天花亂墜，你都要穩(wěn)住。即使他說有很多明星已進駐，你也得明白背后可能將的潛規(guī)則，明星是低價進駐，而你是高價入坑填補。

即使是低租金的誘惑，你也得考慮投入產(chǎn)出比，包括裝修、促銷活動等，可別像前面那位老兄一樣白忙活兩年甚至更久。

坑三、被征地

自去年4月以來，廣州市城管職能部門在“還綠于民”措施出臺后，廣州的“農(nóng)場咖啡店”就處于水深火熱之中。大量存在違章建筑行為的“農(nóng)場”被列入其執(zhí)法目標(biāo)當(dāng)中。到今年5月底，廣州市內(nèi)因拆違章建筑行動被拆除或勒令歇業(yè)的“農(nóng)場”已經(jīng)超過半數(shù)。

這些被拆除或勒令歇業(yè)的“農(nóng)場”不僅失去經(jīng)營已久的店面還拿不到任何賠償，可謂一朝回到解放前。所以，“被征地”算是餐飲人最無奈的坑。遭遇往往“一周內(nèi)責(zé)令撤離”的命令，餐飲人能做的只有在遷建環(huán)節(jié)就理智避開。

避坑手冊： 遷建前，一定要做好政策方面的調(diào)研工作，包括店面鄰近商戶和政府規(guī)劃局等職能部門介紹情況，探明住宅屬性，搞清地域政策規(guī)劃。

坑四、假用戶數(shù)目

北京鮮榨果汁國際品牌“水果先生”曾經(jīng)在公益西橋有過一家分店，緊挨華聯(lián)超市，早晚人潮量高達6000人，但展店后發(fā)現(xiàn)生意并不好：經(jīng)過的客用戶數(shù)目很多，但停下來的很少。經(jīng)過分析后發(fā)現(xiàn)，這些客用戶數(shù)目目標(biāo)明確，全是去超市購物的，很少會停下享受一杯純果汁。

由此可見，對于線下用戶數(shù)目，大家得有一個認(rèn)知：高人潮不等于高客用戶數(shù)目。 人潮量大的店面卻不掙錢，可能將是因為人潮的“質(zhì)量”不高，有需求的目標(biāo)客層占比太少。

避坑手冊： 實地調(diào)研店面鄰近環(huán)境是介紹用戶需求及消費能力的最有效方式。建議客用戶數(shù)目調(diào)研時間分早、中、晚就餐高峰期，雨天、晴天，周五周六日及周一。除了人潮數(shù)目外，還需觀察人潮動線方向。店面若處于人潮動線的上方位，你就有機會截住更多客用戶數(shù)目。

此外，還可以通過鄰近停車位數(shù)目、咖啡店數(shù)目、咖啡店品類及其消費水平、企業(yè)數(shù)目、企業(yè)屬性（是國企還是外企）等維度介紹鄰近人潮的需求和消費力。

蹲守攢數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)還闡述出一套簡單粗暴的闡述——“長寬高厚”：

城區(qū)長度，直接決定城區(qū)的用戶數(shù)目；

城區(qū)寬度，判斷主城區(qū)的重要指標(biāo)；

小區(qū)厚度，鄰近人群體量，根據(jù)小區(qū)新舊、屬性以及大體的年齡分布粗略估算消費能力；

樓層高度，樓夠高，人才夠多。

坑五、二房主

說起二房主，很多餐飲人都是一把辛酸淚。二房主甚至經(jīng)手更多的三房主、四房主，有巨大的不確定性。例如二房主簽的十年租約，若你不幸地處于其第8年階段，二房主很可能將為了最后兩年再撈一筆，直接給你開出天價租金。

避坑手冊： 能找一房主的就不找二房主。不管是和誰簽訂合同，都要請房主拿出有效的產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)產(chǎn)權(quán)證，對住宅的建筑面積、結(jié)構(gòu)等情況進行檢查。

明確二房主的租賃日期，最好請房主到場或提供轉(zhuǎn)租的書面同意。勞動合同時就應(yīng)該對金額設(shè)定清楚，包括租房費用每年遞增多少，租金多久之內(nèi)不能漲等細(xì)則。

坑六、受讓店

受讓的店面坑很多，往往是處處“埋雷”。其中也包括不具備經(jīng)營的發(fā)展商前提、遭遇征地危險的坑，但小新在這里主要談受讓店可能將遺留的歷史問題。

比如說受讓店若有違紀(jì)違法記錄，拖欠工商管理費、逃稅等，就有可能將遭遇營業(yè)執(zhí)照作廢、罰款等處罰。再比如說，受讓店主拖欠老員工工資、供應(yīng)商款項等。若你不幸接過店，很可能將就會背上債務(wù)的鍋。

避坑手冊： 調(diào)查清楚對方受讓店面的真實原因以及債務(wù)情況，分清責(zé)任，避免后面發(fā)生糾紛。比如說欠缺的水費、煤氣費等，請受讓者交完剩余款項，并將交費收據(jù)復(fù)印留存。

坑七、混亂商業(yè)模式

如今，商鋪為了吸引更多人潮，紛紛加重餐飲商業(yè)模式比例，導(dǎo)致餐飲同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。若是商業(yè)模式分布不作合理規(guī)劃的話，可能將會進一步加劇競爭的慘烈。

比如說某寫字樓下的美食城，原有一家蘭州拉面和山西面館相鄰，各自擁有較穩(wěn)定的客用戶數(shù)目。后來商辦引入了重慶小面和創(chuàng)新小吃國際品牌。四家小吃檔口在50米范圍內(nèi)近身肉搏，兩個原住國際品牌的客用戶數(shù)目直接斷崖式下跌。

避坑手冊   遷建時就要調(diào)研所處商鋪的商業(yè)模式布局，看國際品牌品類和布局，由 此可以推斷該商鋪的管理能力。另外，勞動合同時最好能跟商辦職能部門加注排他協(xié)議。

遷建的最終目的就是讓顧客通過選的址更方便地觸達自己的國際品牌。所以在最后小新就引用屈臣氏、星巴克開發(fā)總監(jiān)遷建專家陳鋒，從業(yè)16年闡述出來好鋪位的四個基本原則給各位老板做參考：

1.可見： 上看下看左看右看，很難就可以看見。比如說拿不到購物中心一層的位置，那么在選擇的時候，盡量選擇遠(yuǎn)看能看見店面logo，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免舉目難望到的位置。

2.可達： 最好路線是很難就可以到達。路途更短、耗費時間更短、停車更方便、路過方便停留等。這些都是考慮的要素。若非可達的店址，客層很難會被其他店攔截。

3.可用： 發(fā)展商前提一定要可用。比如說排煙燃?xì)庠O(shè)備有沒有，排污管道與否合適，用電量能否達到要求等等。如果不符合要求，可能將遭遇關(guān)店局面，即使能改造也是一筆費用。

4.可得： 一定要符合政府的相關(guān)法規(guī)。比如說住宅屬性與否違章建筑建筑，與否可以申請營業(yè)執(zhí)照等。

你還有遇到哪些遷建坑，歡迎留言討論。

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