沉寂片刻的商業性地產領域再迎春天。據仲量聯行統計，2022年，上海商業性地產別墅投資科仿交易量達65.5億元，同比上一年度快速增長263.89%。

　　從民資掘金、跑馬跑馬，到領域大浪淘沙、重獲親睞，商業性地產別墅領域在7年內經歷多次轉折。曾備受爭議的商業性地產別墅，為何又成為民資新寵？

　　記者走訪發現，當下，地產業高效率轉型、發展中國家經濟政策紅利、監管制度化以及民營企業內生快速增長力，讓商業性地產領域具有受到投資政府機構親睞的更多民資。在上海加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的商品房制度的過程中，商業性地產別墅作為重要消費市場力量深度參予其中，并試圖闖出新賽道。

　　增量金融資產運營是萬億消費市場

　　今年1月，建設銀行與萬科聯合成立百億商品房出租子基金，其母基金“建信商品房出租基金”在2022年9月剛剛成立，總規模達300億元，擬通過投資收購房企增量金融資產，提供更多優質高效的消費市場化商業性地產房或住房出租商品房。具有7500億美元管理規模的全球最大房地產投資政府機構之一博楓金融資產，也順利收購楊浦嘉譽云景出租住宅工程項目，計劃提供更多560間房源。

　　“商業性地產科仿交易消費市場逐漸活躍，和房地產領域發展方式轉變有關。”總部位于上海的商業性地產別墅頭部民營企業安歆集團CEO徐早霞則表示，地產領域進入深度調整階段，過去以高快速增長高周轉為代表的增量開發方式不可持續，轉向增量金融資產高效率運營階段。金融資產運營增值將是一個萬億消費市場，因此被內外資普遍看淡。

　　上海寸土寸金，有相當一部分商業性地產別墅通過盤活酒店和產業園區的物業而來，屬于增量金融資產運營范疇。增量金融資產運營不同于一次性的賣房生意，雖不能“賺快錢”且高度依賴管理水平的高低，但優點在于收益穩健。這正對投資政府機構當下的胃口。

　　“禽流感、全球通脹等因素導致投資消費市場不明朗，政府機構態度趨于謹慎，更加親睞具有長期性的低風險金融資產，這是歐美和新加坡等地政府機構加倉商業性地產股的原因。”樂高生活服務集團首席戰略官胡鼎則表示，過往數據顯示，商業性地產別墅收益能力浮動不受經濟短期波動影響，相比地產業其他股，抗經濟周期更強，是投資避險優選。

　　較強抗經濟周期來自商業性地產別墅的民生屬性。居住是剛需，其中出租又比科仿房產買賣更穩定，使得商業性地產別墅需求端的底盤十分扎實。樂高生活服務集團在全國運營約8萬套別墅，禽流感發生3年來，整體出租率保持在90%左右，房租下跌幅度也遠低于辦公、商業性和酒店。

　　保買房經濟政策持續釋放紅利

　　2022年，全國首例由消費市場化政府機構運營的住房出租商品房公募REIT“華潤有巢REIT”上市。記者從華潤有巢了解到，華潤有巢REIT底層金融資產是其在上海的兩處商業性地產別墅工程項目，分別位于松江泗涇和經濟開發區東部園區，是松江區“001號”“002號”保買房工程項目。業內普遍認為，這不僅是上海推進住房出租商品房建設供應的重大突破，也為全國保買房產業化、專業化發展提供更多了示范作用。

　　“持續頒布的保買房扶植經濟政策，將釋放出更多紅利，這是投資政府機構看淡商業性地產股的又一原因。”徐早霞則表示。

　　出租商品房雖受發展中國家高度重視，但本質是薄利領域，運營民營企業面臨融資難、回報周期長、管理判定難、房租回報率低等各種問題，參予意愿不強。近兩年，發展中國家和地方針對商業性地產領域痛點難點的破題之策逐一推出，提高商業性地產經營的可持續能力。

　　2022年，出買房“投融建管退”閉環方式在多年的呼吁聲中獲批，4只保買房公募REITs發行上市，發行前擬認購份額數量均超100倍，有3只上市首日全部觸及30%漲停，足可見消費市場的認可程度。

　　“保買房公募REITs試辦可為前期投入大、投資回報期較長的出租商品房工程項目提供更多優質的退出渠道。”易居民營企業集團克而瑞租售事業部負責人分析說，這將極大提升商業性地產別墅在科仿物業投資消費市場的金融資產流動性，促進商品房出租領域穩定發展。REITs前景也被政府機構持續看淡。從國外經驗來看，美國住宅出租REITs的收益率平均可達6%到8%。

　　在金融工具積極支持以外，保買房判定標準和流程的明確，更為商業性地產領域發展掃清了許多障礙。2021年，上海發布保買房相關積極支持經濟政策，配套措施陸續頒布。記者梳理《上海市住房出租商品房工程項目判定辦法（試辦）》時發現，非居住用地上的保買房可以享受財稅積極支持經濟政策和民用水電氣價格經濟政策。這意味著原來對商業性用地上的建筑進行改造的商業性地產工程項目，不再使用商業性水電計費，租客可減少一半成本。

　　從上海全市來看，過去5年間，以國企為主導的消費市場主體，累計建設籌措24.8萬套（間）保買房，預計今年還將增加7.5萬套（間）。

　　新玩家入局領域走向何方

　　隨著投資政府機構加碼入局，投放到消費市場的國際品牌別墅工程項目越來越多。有人擔心是否會引發又一波低價惡性競爭？

　　近年來，商業性地產領域監管力度加大。中指研究院則表示，從2022年《北京市商品房出租條例》到今年2月1日《上海市商品房出租條例》正式實施，已從地方立法角度完善對商品房出租消費市場的監管，在北京和上海的帶動下，預計2023年將有更多的城市頒布消費市場監管的相關地方性法規。

　　“作為消費市場參予主體，我們很樂意看到更多領域競爭者。制度化經營的國際品牌別墅的增加，將有利于改善消費者對商業性地產別墅普遍抱有的消極態度。”胡鼎坦言，目前我國政府機構式出租商品房領域仍處在發展初期。國際品牌別墅雖然可以提供更多更好的居住體驗，管理也更集中有效，但其占消費市場份額不足10%，遠低于歐美、新加坡、日本等發展中國家一流城市30%到50%的比例。

　　經過一輪領域深度大浪淘沙，許多人意識到，商業性地產領域對精細化經營要求高，具有高壁壘，產業化門檻極高。“商業性地產領域需要民營企業耐心耕耘，不斷提高金融資產運營效率、產品坪效、服務時效。”徐早霞說，出租領域不是寡頭壟斷，不是互聯網領域，本質不是白熱化，更多是競合方式。

　　長遠來看，商業性地產領域仍有巨大快速增長空間。多家研究政府機構認為，我國商品房出租需求規模仍有快速增長空間。在民資消費市場助力下，央國企乃至房企未來或將成為保買房公募REITs的生力軍，促進出租商品房具有自我造血能力。隨著更多規劃化監管措施獲批，商業性地產領域將韌性前行、行穩致遠。

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