餐廳選址的全流程和關(guān)鍵點

　　第一步：市場分析，弄清自身品牌定位

　　首先，在選址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目標(biāo)消費人群在哪兒。

　　第二步：從10個層面對商圈進行分析

　　什么是商圈？

即你把門店看成一個點，分析，以某個十字路口或者某個商場為圓心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更遠的半徑畫一個圈，這個圓形面積就是商圈概念。商圈也即有個向心力，圓圈里面的人是愿意到這個圓心消費的。所以選址的第二步就是選商圈。

　　而一個商圈是否具備長期擁有充裕客人的能力，我們需要從10個層面對商圈進行調(diào)查分析：

綜合以上調(diào)查結(jié)果，充分了解方圓300米內(nèi)的人口統(tǒng)計、收入水平和人口的數(shù)量和素質(zhì)。因為80%的顧客來源于方圓300米之內(nèi)的銷售推動，通以了解他們來評估此商圈的整體銷售能力，分析周邊消費人群是否是餐廳的目標(biāo)群體，終確定有無在此開店的可能。

　　第三步：找到商圈的最佳聚客點，確定位置

你覺得整體商圈是好的，接下來就應(yīng)該來分析，具體門店位置了。

　　要綜合人流、顧客的行走路徑進行選擇，還要保證餐廳的可見度和易接近性。簡單的來說，就是選擇人流量最大，行人容易看到、尋找方便的地方。

　　第四步：從3個方面對店面進行評估

在初步選定新址后，還應(yīng)對相關(guān)的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進行評估：

　　第五步 ：與房東進行談判簽合同

　　免租裝修期

以下表二為例，一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開店。

　　租金及押金

　　在與房東砍價前，須先做未來的營業(yè)額預(yù)測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權(quán)衡以討價還價，盡可能取得合理的價位。

　　續(xù)租和租期

比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。

　　表二：租金條件評估標(biāo)準(zhǔn)

　　第六步：對新門店做一份立地報告

　　立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業(yè)額進行預(yù)估，以及投資回報進行財務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。

如果覺得新址和曾經(jīng)評估過的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測算，通過對等店的方式，來預(yù)估新址的營業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。立地報告包含16 項如下：

　　①新店選址申請書

　　②門店租賃要件調(diào)查表

③門店工程配套條件表

　　④開發(fā)基準(zhǔn)表

　　⑤商圈評估表

　　⑥競爭對手分析

　　⑦客流量分析

　　⑧租金成本計算表

　　⑨對等店應(yīng)收預(yù)估表

　　⑩新店裝修工程費用預(yù)估表

　　?門店損益分析表

　　?未來五年預(yù)估損益表

　　?商圈示意圖

　　?商圈圖說明

　　?商鋪實景照片

?門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

　　第七步：訂立商鋪租賃合同須注意的法律問題

　　相關(guān)部門依立地報告的評估，總結(jié)判斷達成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題：

以上選址指南，每一步都要小心仔細(xì)，以防后患！祝大家事業(yè)成功！

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