首單民企倉儲物流公募REIT——嘉實京東倉儲基礎設施REIT（代碼：508098）將于1月5日至1月6日正式發售，確認的認購價格為3.514元/份。按產品5億份的發售份額數量計算，若本次發售成功，預計募集資金總額為17.57億元。根據招募說明書中披露的可供分配金額測算，本基金2022年7月1日-2022年12月31日預測現金流分派率為3.89%（年化），2023年預測現金流分派率為4.00%。

在眾多投資品種當中，公募REITs在投資標的、收益率、抗風險方面都具備顯著優勢，尤其是底層資產優質的稀缺性項目更是受到市場認可。嘉實京東倉儲基礎設施REIT在詢價階段就已獲得投資者廣泛關注。公告顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT于2022年12月30日完成詢價。當日，基金管理人通過上交所“REITs詢價與認購系統”共收到72家網下投資者管理的256個配售對象的詢價報價信息，擬認購份額數量總和為132.344億份，為網下初始發售份額數量的126.04倍。

該產品為民企倉儲物流REITs第一單，其底層資產包括重慶的京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、武漢的京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設項目和廊坊的京東“亞洲一號”廊坊經開物流園項目，合計建筑面積35.1中國方米。項目資產出租率均達到了100%即滿租狀態，租約長度約五至六年，高于行業平均水平的三年，整體運營高效穩定且抗風險能力較強。

值得一提的是，該項目底層資產均為稀缺的高標倉。我國當前在高標倉儲供不應求，未來供需兩側長期擴容升級潛力巨大。根據CERE世邦魏理仕三季度末數據顯示，我國高標倉凈吸納量達到164中國方米，環比大幅上升63%，一線城市租金指數已累計上升2.7%，疊加電商模式迭代以及新能源汽車產銷兩旺等催化因素，高標倉需求將再創新高。反觀供給端層面，2021年我國高標倉存量不足美國的六成，整體供需失衡未來發展空間巨大。

從物流行業整體來看，近期中共中央、國務院印發了《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，要求完善物流基礎設施網絡，優化以綜合物流園區、專業配送中心、末端配送網點為支撐的商貿物流設施網絡。進一步確保了倉儲物流行業的政策延續性。隨著物流產業鏈的不斷壯大，對于倉儲物流的現代化和智能化要求也更為強烈，未來行業將迎來更好的發展機遇。因此，以智能倉儲為底層資產的公募REITs具備較高的投資價值。

*風險提示：基金有風險，投資需謹慎，投資人應當認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》等基金法律文件，了解基金的風險收益特征，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等判斷基金是否和投資人的風險承受能力相適應。基金過往業績及其凈值高低并不預示其未來業績表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成本基金業績表現的保證，文中基金產品標的指數的歷史漲跌幅不預示基金產品未來業績表現。

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