????本報記者 昌校宇

????12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）正式獲批。這標(biāo)志著市場將迎來首單民企倉儲物流公募REITs。

中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示，“一方面，通過發(fā)行REITs，既有助于盤活民企持有的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，又能降低民企資產(chǎn)負(fù)債率、促進其有效投資；另一方面，此前已有民企成功發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，后續(xù)隨著越來越多的民企嘗試REITs試點，將形成示范效應(yīng)，提升這些企業(yè)參與REITs發(fā)行的積極性。”

資料顯示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施項目包括京東旗下的3個現(xiàn)代化倉儲物流園項目，出租率均達100%滿租狀態(tài)，運營高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力較強。

同時，上述3個倉儲項目均為高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲（以下簡稱“高標(biāo)倉”）。嘉實基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，得益于專業(yè)的選址邏輯、先進的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)支持，高標(biāo)倉能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)?；?yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。

“高標(biāo)倉在我國尚屬稀缺資產(chǎn)項目。”上述業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人進一步介紹，從我國倉儲結(jié)構(gòu)分布看，超過90%以上的倉庫為傳統(tǒng)倉庫，高標(biāo)倉占比僅為5%至10%左右。伴隨消費業(yè)、高端制造業(yè)、電商及第三方物流持續(xù)高速發(fā)展，國內(nèi)高標(biāo)倉始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。也正是因為稀缺性，此次嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT“一鍵囊括”的高標(biāo)倉具有一定吸引力。

此外，底層資產(chǎn)所處地理位置極佳也是嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT的一大亮點。上述3個倉儲項目分別位于重慶和武漢、廊坊三地。其中，重慶項目為西南區(qū)域重要的中轉(zhuǎn)配送中心，地處重慶市巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地；武漢項目地處武漢臨空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是全國物流網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵節(jié)點之一；而廊坊項目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，與京津國際化物流體系相互補充。

對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，倉儲物流業(yè)具有較強區(qū)域性，由于不同區(qū)域的市場供求關(guān)系不同，市場平均租金水平、空置率等存在較大差異。整體來看，倉儲物流項目所處地區(qū)經(jīng)濟越發(fā)達，周圍配套設(shè)施、交通運輸條件越好，則競爭力越強。公開數(shù)據(jù)顯示，我國倉儲物流設(shè)施總面積已達10億平方米，但人均倉儲物流設(shè)施面積不及1平方米，僅相當(dāng)于美國和日本的20%左右。同時，倉儲結(jié)構(gòu)不平衡，智能化的高標(biāo)倉存在較大缺口。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于倉儲物流投資回報期較長、資金占用成本高等，一定程度上限制了其發(fā)展。通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投融資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場機構(gòu)參與運營管理，進一步提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的質(zhì)效。

嘉實基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人舉例稱，“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT有望盤活約35中國方米的倉儲物流資產(chǎn)，為倉儲物流業(yè)帶來增量投資資金，促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。另外，項目底層資產(chǎn)所在地為重要物流節(jié)點城市，輻射范圍較大，能有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟發(fā)展、提振居民消費的重要作用?！?/p>

記者進一步梳理發(fā)現(xiàn)，目前我國已發(fā)行上市的倉儲物流REITs有2只。平安證券研報顯示，在各個板塊REITs中，倉儲物流板塊的收益性價比較高。一級市場方面，已發(fā)行的倉儲物流REITs總規(guī)模占比僅次于交通、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。從二級市場來看，倉儲物流REITs在已上市REITs中漲幅居中（36.23%）、最大回撤居中（17.43%）。

明明認(rèn)為，從已上市的兩單倉儲物流REITs來看，經(jīng)營較為穩(wěn)定，今年前三季度的業(yè)績體現(xiàn)出一定的抗周期能力。未來，倉儲物流行業(yè)的相關(guān)企業(yè)能夠通過發(fā)行REITs打通“投融管退”資金閉環(huán)，推動高標(biāo)倉等所需投入較高的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)。

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