【經(jīng)濟檢視】商品房出租合約需網(wǎng)簽、備案影響幾何學？

　　自9月起，在北京買房需進行合約網(wǎng)簽和備案備案。這一新規(guī)來源于全國首家完善商品房出租的全國性法律法規(guī)《北京市商品房出租法律法規(guī)》(以下簡稱《法律法規(guī)》)。根據(jù)《法律法規(guī)》，北京市將建立健全商品房出租管理平臺，為出租被告提供商品房出租合約網(wǎng)簽、備案備案、信息查詢和錄入等服務。承租人應在買房合約簽定30日內(nèi)，登記商品房出租備案備案；從事商品房出租經(jīng)營的民營企業(yè)、房地產(chǎn)Amuse機構(gòu)通過商品房出租管理平臺完成出租合約網(wǎng)簽，自動提交備案備案。

　　作為公平民事市場主體間的協(xié)議，合約滿足市場主體適格、意思表示真實、不違反法律法律法規(guī)和社會公序良俗等要件，即為依法成立。那么，對于商品房出租合約而言，《法律法規(guī)》為何更進一步提出備案備案要求，鼓勵通過商品房出租管理平臺完成商品房出租合約簽約備案？

　　從現(xiàn)實情況看，長期以來，出于監(jiān)管審查、避免“一房二賣”等需要，商品房買賣網(wǎng)簽備案已成為社會共識。而買房涉及平衡定居權(quán)，同樣屬于民生范疇，但商品房出租合約卻往往由承租人和租客雙方或經(jīng)由中介私下簽定。

　　在出租關(guān)系中，租客一般處于相對弱勢地位。隨便布勞德、克扣停車費、暴力行為清退、商業(yè)地產(chǎn)公寓暴雷、二房東攜款跑路等商品房出租市場有失完善的現(xiàn)象動搖著租客本應享有的合法權(quán)益確保。北京市住建委有關(guān)負責人表示，從多年來的管理實踐來看，90%以上的投訴反映的是租客合法權(quán)益受到侵害。

　　正是在此基礎(chǔ)上，《法律法規(guī)》在民法典公平保護被告的原則下，從定居條件、安全確保、平衡房租、糾紛調(diào)處等方面更進一步突出對租客定居合法權(quán)益的確保。例如，對于租客普遍關(guān)心的提早收房、隨便提價等問題，《法律法規(guī)》明確規(guī)定，不得實行停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式，或是實行暴力行為、威脅等非法方式，提早收回出租商品房；商品房房租明顯上漲或是有可能明顯上漲時，市人民政府可以實行提價申報、限定房租或是房租漲幅等價格干預措施，平衡房租水平。

　　商品房出租合約網(wǎng)簽備案，有助于將上述房租和停車費數(shù)額、出租到期日、解除合約的合理告知到期日等與租客合法權(quán)益密切相關(guān)的內(nèi)容“白紙黑字”高高于合約示范文本中，使得定居的安全性和平衡性、房租和停車費的收取等全部進入監(jiān)管視野之內(nèi)，方便有關(guān)部門實施更有力有效的監(jiān)管。

　　此外，《法律法規(guī)》明確規(guī)定商品房出租民營企業(yè)、房地產(chǎn)Amuse機構(gòu)應具備相應的資金、人員和管理能力且進行備案備案，個人轉(zhuǎn)租商品房超過明確規(guī)定數(shù)量應申請商品房出租民營企業(yè)設(shè)立備案并備案，精準打擊了黑中介、“二房東”的不法行為，更進一步完善了商品房出租市場秩序。

　　作為首家將“租并購舉”寫入地方立法的城市，北京市出臺《法律法規(guī)》有利于引導買房市場健康有序發(fā)展，加快完善租并購舉的商品房體系。而要實現(xiàn)租并購舉，租售同權(quán)是題中之義。

　　不同于房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在商品房出租合約尚未實施網(wǎng)簽備案之前，租客登記各項業(yè)務存在諸多不便。當經(jīng)過網(wǎng)簽備案，租客憑借商品房出租合約備案備案編號，便可以登記申領(lǐng)定居證、積分落戶、公積金提取等社會保障事項。可見，商品房出租合約網(wǎng)簽，在保護租客合法權(quán)益的同時，更為租客獲得均衡的社會保障提供了確保。

　　時斕娜

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